Kristina Sabaliauskienė. Valstybinės žemės nuomos sutarčių persirašymo iššūkiai, įsigaliojus įstatymų pakeitimams

2024 m. pradžioje įsigaliojus Žemės įstatymo ir Vietos savivaldos įstatymo pakeitimams bei juos įgyvendinus, valstybinė žemė patikėjimo teise buvo perduota savivaldai. Klausimus, susijusius su valstybinės žemės nuoma, nuomos teisių įkeitimu, perleidimu, naujų sutarčių sudarymu nuo šiol buvo pavesta spręsti savivaldybių taryboms, tačiau dėl to, sulėtėjo bet kokių sprendimų, susijusių su valstybine žeme priėmimas. Kodėl nuo šiol kur kas sunkiau persirašyti ir sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, įsigijus pastatus?

Reklama

Visų pirma, tai, kiek valstybinės žemės nuomos sutarčių klausimas yra aktualus, puikiai parodo statistika. Štai, pavyzdžiui, šių metų pradžioje skelbta, kad Nacionalinė žemės tarnyba 2023 m. sudarė 18,2 tūkst. valstybinės žemės nuomos sutarčių – 50 proc. daugiau nei planuota.

Remiantis gautais asmenų prašymais, iki 2023 m. pabaigos įteisinant žemės nuomos santykius suprojektuota 2186 ha bendro ploto žemės sklypų nuomai iš valstybės. Iš šio ploto miestelių teritorijose suprojektuota 340 ha bendro ploto žemės sklypų vietoj laikino naudojimo žemės sklypų žemės ūkio veiklai vykdyti.

Statybos valstybinėje žemėje ir valstybinės žemės sutarčių sudarymo klausimai itin aktualūs būsto įperkamumui, miestų konversijai iš pramoninių teritorijų į labiau šiuolaikinio miesto poreikius atitinkančias, gyvenamosios, komercinės ir paslaugų teritorijas.

Dauguma buvusių pramoninių zonų miestuose nebeplanuojama naudoti pagal tokią paskirtį ir siekiama pritaikyti šiuolaikiniams poreikiams, tame tarpe būstui. Kaip žinia, dauguma tokių buvusių sandėliavimo, gamybos teritorijų yra valstybinėje žemėje, todėl konversijai įgyvendinti aktualus tampa ne tik statybos valstybinėje žemėje klausimas, tačiau ir tokių objektų perleidimas kartu perleidžiant ir teises į žemės nuomą.

Statybų valstybinėje žemėje klausimas sureguliuotas pakeitus Žemės įstatymą ir numačius statytojo teisę vykdyti statybas, sumokėjus atlygį į valstybės ir savivaldybės biudžetą. Na, o nuo 2024 m. pradžios įsigaliojus pakeitimams, įgyvendinus tam tikras sąlygas leista sudaryti nuomos sutartis ir prie apleistų ir sunykusių statinių. Valstybinę žemę perdavus patikėjimo teise savivaldybėms, tarsi ir palengvinami konversijos projektai.

Visgi, visi šie įvykę pokyčiai sukūrė nemažai kliūčių perleidžiant ir įkeičiant valstybinę žemę su tikslu finansuoti ir vykdyti statybos darbus.

Kaip įsigaliojus pokyčiams atrodo procesas?

Po to, kai įsigaliojo Žemės įstatymo ir Vietos savivaldos įstatymo pakeitimai bei valstybinė žemė patikėjimo teise buvo perduoda savivaldai, sudarant sandorį dėl valstybinėje žemėje esančių pastatų perleidimo, atliekami tokie veiksmai.

Pirma, pateikiamas prašymas savivaldybei dėl sutikimo perleisti valstybinės žemės nuomą kartu su perleidžiamais pastatais. Antra, vykstama į objekto vietą ir atliekas patikrinimas, surašomas aktas. Trečia, medžiaga ruošiama komitetams ir įtraukiama į tarybos dienotvarkę. Ketvirta, taryba balsuoja ir tuomet Išduodamas sutikimas.

Išdavus sutikimą sudaromas sandoris ir vėl ratas sukasi iš naujo.

Pirma, pateikiamas prašymas savivaldybei dėl valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo pastatų įgijėjo vardu. Antra, vėlgi numatyta atlikti patikrinimą. Trečia, vėlgi ruošiama medžiaga komitetams, derinamas projektas su nuomininku, teikiama tarybai. Ketvirta, taryba balsuoja. Penkta, pasirašoma nuomos sutartis. Šešta, siunčiama Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT) išvadai pateikti. Galiausiai, sutartis įsigalioja ir galima registruoti.

Įkeičiant nuomos teises procesas irgi panašus. Dėl valstybinės žemės nuomos teisių įkeitimo kartu su pastatais buvo numatyta spręsti tarybai.

Kad būtų lengviau įsivaizduoti viską per laiko prizmę, paimkime Vilniaus miesto tarybos pavyzdį. Čia posėdžiai vyksta kas mėnesį, tad tam, kad perleisti statinius valstybinės žemės sklype, pirmiausiai turi būti gautas sutikimas (vienas tarybos posėdis). Pažymėtina, kad sutikimas perleisti nuomos teises galioja 3 mėn. Tuomet sudaryti perleidimo sandorį, įregistruoti nuosavybės teisę, pateikti prašymą dėl nuomos sutarties sudarymo.

Labai mažai tikėtina, jog klausimas bus įtraukas į kito mėnesio posėdį. Tad sandorį sudaryti ir įgyvendinti gali trukti apie 3-4 mėn., po to tenka laukti NŽT išvados ir tik tuomet galiausiai nuomos sutartis su įgijėju įsigalioja pilna apimtimi ir registruojama Nekilnojamojo turto registre.

Verta pabrėžti, kad procesas buvo šiek tiek palengvintas ir nuo 2024 m. birželio klausimus dėl sutikimų ir sprendimų dėl savivaldybės patikėjimo teise valdomos valstybinės žemės naudojimo, susijusius su statytojo teisės įgyvendinimu, valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo ar įkeitimo klausimas pavestas savivaldybės merui. Visgi nuomos sutarties pakeitimas po perleidimo liko savivaldybės tarybos išimtine kompetencija.

Kodėl nuo šiol sunkiau?

Sunkumą sudaryti ar persirašyti valstybinės žemės nuomos sutartį įsigijus pastatus iš esmės lemia keli esminiai faktoriai.

Pirma, laikas. Pats valstybinės žemės persirašymas perleidus statinius, skaidomas į kelis etapus. Tačiau, kaip ir minėta, nuomos sutarties sudarymas ar pakeitimas priskiriamas išimtinei savivaldybės tarybos kompetencijai. Tarybos posėdžiai vyksta nebūtinai reguliariai, todėl iki numatytos posėdžio datos ne tik turi būti atliktas faktinis duomenų patikrinimas vietoje, suderintas planas (jeigu sklype yra keli nuomininkai), tačiau klausimas aptartas komitete. Įvertinus, kad sutikimo terminas yra ribotas, pats procesas gali smarkiai užsitęsti.

Kaip jau minėjau, visas procesas užtrunka kelis mėnesius. Be to, nors visi sunkumai dažniausiai ištinka verslo subjektus, nekilnojamojo turto vystytojus, tačiau netiesiogiai tai paliečia ir visą visuomenę. Šiai dienai aktyviai sprendžiamas būsto įperkamumo klausimas, tačiau bet kokių procedūrų trukmė pirmiausiai įtakoja vystytojo sąnaudas: už skolintas lėšas yra mokamos palūkanos, dėl ko brangsta projekto vystymas, dėl ko galiausiai šios sąnaudos yra įskaičiuojamos į būsto kainą, mokamą galutinio vartotoju.

Antra, Nacionalinė žemės tarnyba buvo patvirtinusi sutikimų perleisti valstybinės žemės nuomos teisę tvarką, nereta savivaldybė to neturi. Patys savivaldybių tarnautojai įvardina, kad tai yra kliūtis jiems efektyviai spręsti šiuos klausimus.

Trečia, keblumų kelia atvejai, kai žemės sklype yra keli nuomininkai, ir pagal kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles turi būti Aplinkos ministro nustatyta tvarka rengiamas (keičiamas, jeigu reikia) žemės sklypo planas, kuriame išskiriamos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatomas šių dalių plotas. Praktikoje yra prašoma, jog tokį planą pasirašytų visi nuomininkai, nors, pavyzdžiui, keičiant jau esamą planą, kitų dalys nėra keičiamos ar koreguojamos.

Kristina Sabaliauskienė, advokatų kontoros „CEE Attorneys” partnerė