Mažėjantis būsto įperkamumas Vilniuje daugiausia iššūkių kelia vidutines pajamas gaunančioms jaunoms šeimoms

Praėjusių metų antroje pusėje pasikeitusi jėgos dinamika nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, panašu, išliks ir šiemet – gyvenamojo būsto ieškantys pirkėjai įgaus vis daugiau galių perkamo būsto kainos ir kokybės klausimu, tuo tarpu vystytojai bus linkę eiti į derybas ir kompromisus. Visgi erdvesnio būsto sostinėje ieškantys gyventojai gali susidurti su tinkamų butų stygiumi – siekiant pirkėjui pasiūlyti priimtinesnę kainą, rinkai siūlomas vis mažesnės kvadratūros NT. Kita vertus, atlyginimams nespėjant vytis kainų, vidutines pajamas gaunančioms šeimoms įsigyti didesnio ploto būstą tampa vis sudėtingiau.

Vilniaus ir Kauno gyvenamojo NT kainų pokyčius bei tendencijas kas mėnesį analizuoja nuomos su galimybe vėliau būstą išsipirkti paslaugas teikiančios kompanijos „Numai“ analitikai.

Dominuojanti – pirkėjo rinka

Įmonės analitikų duomenimis, 2022 m. Vilniuje buvo parduota 2070 naujos statybos butų. Didžioji dalis jų – 1496 – parduoti pirmąjį metų pusmetį, antrąją metų dalį parduotų butų skaičius mažėjo daugiau nei pustrečio karto ir siekė 574. Bendra parduotų butų Vilniuje kaina siekė 310 mln. eurų.

Per metus pirminėje sostinės rinkoje būsto su daline apdaila kaina už kv. m. augo ketvirtadaliu – nuo 2650 eurų sausio mėnesį iki 3310 eurų gruodį.

Kiek lėtesnis ir nuosaikesnis kainų augimas stebėtas antrinėje Vilniaus NT rinkoje, kur vidutinė įrengto būsto kaina per metus didėjo 18 proc. Vidutinis parduoto buto tiek pirmėje, tiek antrinėje rinkoje plotas pernai buvo 50 kv.m.

Tuo tarpu Kaune senos statybos gyvenamojo NT kaina per metus augo 10 proc. (nuo 73 000 eurų sausį iki 80 000 eurų gruodį).

„2022 m. NT rinkai įnešė daug pokyčių. Praėję metai pasižymėjo tuo, jog sostinės rinkoje praktiškai neliko ekonominio segmento butų. Jų kainos pernelyg susilygino su aukštesnės klasės NT ir nebeliko aiškių gairių, kurios atspindėtų kokybės skirtumus. Visgi, ko gero, ryškiausias pokytis  rinkoje – pasikeitusi jėgos dinamika, kai nuo pardavėjo rinkos pereita prie pirkėjo. Jau vasarą fiksuoti NT duomenys signalizavo, kad pirkėjai įgauna vis daugiau galių perkamo būsto kokybės ir kainos klausimu, ši tendencija išsilaikė ir likusius metus“, – sako bendrovės „Mano numai“, valdančios prekės ženklą „Numai“, vadovas Aurimas Čiagus.

Anot eksperto, šiuo metu rinkai būdinga situacija – minimalūs pardavimų kiekiai, vis dažnesnės vystytojų nuolaidos ir akcijos – rodo, kad pirkėjo rinka toliau išlaiko dominavimą. Reikšmingų kainos pokyčių naujos ir senos statybos NT rinkoje įmonės analitikai paskutinius kelis mėnesius nefiksavo.

Mažėjantis įperkamumas

„Numai“ duomenimis, iš 3363 šiuo metu pardavinėjamų naujos statybos butų beveik pusė – 45 proc. – yra dviejų kambarių, 31 proc. – 3 kambarių. Vieno kambario butai sudaro 18 proc. rinkos, o keturių ar daugiau  kambarių – vos 6 proc.

„Iš visų šiuo metu rinkoje esančių būstų yra vos 215 tokių, kurie yra didesni nei 3 kambarių ir galėtų būti tinkami šeimoms su mažamečiais vaikais. Brangstant būsto kainoms, rinkai siūlomas vis mažesnės kvadratūros NT, to priežastis – pirkėjui priimtinesnė galutinė kaina“, – teigia A. Čiagus.

Šiuo metu antrinėje Vilniaus rinkoje vidutinė parduodamo buto kaina siekia 139 000 eurų arba 2570 eurų už kv. m., vidutinis plotas – 54 kv. m. Įrengtą senos statybos būstą, kurio kvadratūra yra 51 kv. m., Kaune šiuo metu galima įsigyti už 85 500 eurų (arba 1 670 už kv. m.). Tuo tarpu Vilniuje tokio paties ploto naujos statybos buto su daline apdaila kaina siekia 169 000 eurų.

A.Čiagus atkreipia dėmesį, kad šiuo metu būsto įperkamumas Vilniuje yra gerokai sumažėjęs. Iki 2021 m. sostinės gyventojų atlyginimai augo sparčiau nei būsto kainos, todėl sukaupti pradinį įnašą buvo paprasčiau. Visgi nuo 2021 metų vidurio situacija pasikeitė – atlyginimai pradėjo vytis kainas.

Ekspertas pateikia pavyzdį. Anot jo, dviejų asmenų šeimai, uždirbančiai vidutines pajamas ir šiuo metu taupančiai pradiniam įnašui vidutinio naujos statybos buto su daline apdaila įsigijimui, tai gali trukti beveik 6 metus.

„Be abejo, ši hipotetinė situacija yra galima nebent tuo atveju, jei būsto kainos ir pajamos liktų šiandieniniame lygyje. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad pastaruosius kelis metus gyvenamojo NT kainos augo sparčiau nei kilo atlyginimai, šis laikotarpis gali dar labiau prailgti“, – teigia jis.

Tuo tarpu vidutines pajamas gaunančiai 3 asmenų šeimai (2 dirbantys suaugę ir vaikas), norinčiai gauti būsto paskolą 3 kambarių (60 kv. m. ploto) naujos statybos butui Vilniuje įsigyti, kiltų finansinių iššūkių dėl išaugusių palūkanų ir aukštų gyvenamojo NT kainų.

Pokyčiai nuomos segmente

Praėjusiais metais Vilniuje augusios nuomos kainos piką pasiekė rugpjūčio mėnesį, kai vidutinė buto nuomai kaina, palyginti su metų pradžia, išaugo 40 proc. iki 630 eurų per mėnesį.

Neilgai trukus stebėtas nuoseklus kainos kritimas ir pasiūlos atsistatymas – gruodį vidutinė buto nuomai kaina siekė 500 eurų per mėnesį. Nuomos pajamingumas nusileido iki 4,5 proc., kai piko metu siekė 5,8 proc.

Šiuo metu vidutinė nuomojamo buto kaina Vilniuje yra 550 eurų per mėnesį, vidutinis plotas – 47 kv.m.

„Vertinant bendrą situaciją Vilniaus nuomos rinkoje, šiuo metu butų kainos yra kiek nuvertinos. Tokią situaciją didžiąja dalimi lėmė kelios esminės priežastys. Pirma, rudenį, vis garsiau kalbant apie energetikos krizę ir išaugsiančius šildymo kaštus žiemą, nuomotojai stengėsi kuo greičiau, net ir žemesnėmis kainomis, išnuomoti savo butus. Antra, brangstant senos statybos būstams, nuomos kainos gerokai atsiliko, tas ypač buvo būdinga antrai metų pusei“, – teigia A. Čiagus.

Šiuo metu vidutinė nuomojamo 46 kv. m. buto kaina Kaune siekia 405 eurus. Reikšmingų svyravimų kainos atžvilgiu per metus nefiksuota. Palyginti su Vilniumi, Kaune nuomos pajamingumas yra ženkliai didesnis ir laviruoja tarp 6-6,5 proc.

„Numai“ yra pirmoji nepriklausoma „Nuomokis ir pirk“ paslaugos teikėja Europos Sąjungoje. Veiklą pradėjusi 2019 m. gegužę, kompanija šiuo metu yra įsigijusi ir išnuomojusi beveik 190 būstų, kurių vertė siekia apie 27 mln. eurų. Skaičiuojama, kad ateityje portfelio potencialas vien Lietuvos rinkoje gali siekti 100 mln. eurų.

Šiuo metu kompanija gyvenamosios paskirties objektus padeda įsigyti Vilniuje, Kaune ir Taline.