„Tesonet“ Kaune pradėjo 90 mln. eurų kvartalo projektą: ką statybos reiškia Žemajai Fredai?

Technologijų ir investicijų grupė „Tesonet“ pradėjo daugiafunkcio kvartalo projektą Kauno Žemojoje Fredoje. Pirmajam etapui numatyta apie 90 mln. eurų investicija, o darbus ketinama užbaigti iki 2028 metų trečiojo ketvirčio. 2,58 hektaro teritorijoje, kur anksčiau veikė baldų gamybos bendrovė, planuojami biurai, komercinės erdvės, viešbutis ir gyvenamieji būstai. Tai vienas ryškesnių naujų Kauno NT projektų, tačiau skelbiamos investicijos dydžio nereikėtų automatiškai laikyti jau išleistomis lėšomis.

Koks kvartalas planuojamas

Viešai pristatytame pirmojo etapo plane numatytas aštuonių aukštų viešbutis, galintis priimti apie 310 svečių, administracinis pastatas su biurais ir komercinėmis patalpomis bei 86 butai. Teritorija yra H. ir O. Minkovskių gatvėje. Projekto generaline rangove pasirinkta „Conres LT“. Bendrovė nurodo, kad paruošiamieji ir griovimo darbai prasidėjo dar vasarą, o dabar plėtra vyksta etapais. Tai leidžia atskirti seniau pradėtą teritorijos parengimą nuo šią savaitę paskelbtos naujienos apie projekto mastą.

Kodėl miestui svarbus mišrus naudojimas

Skirtingos paskirties pastatai gali papildyti vieni kitus: biuruose dirbantys žmonės kuria paklausą maitinimo ir kasdienėms paslaugoms, viešbutis pritraukia svečius, o nuolatiniai gyventojai palaiko veiklą vakarais ir savaitgaliais. Vis dėlto toks modelis yra ir sudėtingesnis. Investuotojui reikia vertinti skirtingas auditorijas, nuomos sutartis, gyventojų bei svečių judėjimą, automobilių stovėjimo poreikį ir infrastruktūros kaštus. Verslo prasme tai ne vien 90 mln. eurų statybų projektas, bet ir ilgalaikis bandymas sukurti naują miesto ekonominės veiklos vietą.

Ką galėtų laimėti vietos įmonės

Didelio kvartalo statyba gali generuoti paklausą projektavimui, inžinerinėms sistemoms, fasadų įrengimui, interjero darbams, želdinimui ir pastatų eksploatavimui. Užbaigus darbus paslaugų teikėjams atsivertų kita rinka – nuo valymo ir apsaugos iki viešbučio aptarnavimo, restoranų ar mažmeninės prekybos. Tačiau kiekvienas potencialus tiekėjas turėtų remtis tik oficialiai paskelbtais konkursais ir sutartimis. Vieša investicijos suma nėra pažadas, kad konkretus vietos rangovas gaus užsakymą ar kad visos paslaugų nišos automatiškai bus pelningos.

Kaip investuotojui vertinti rizikas

Svarbiausi klausimai susiję su statybos savikaina, finansavimo sąlygomis, naujų biurų užimtumu ir gyvenamųjų būstų pardavimo greičiu. Jei komercinės patalpos bus nuomojamos, lemiamą reikšmę turės realios sutartys ir patalpų užpildymas, o ne vien kvadratinių metrų skaičius. Viešbučiui svarbi miesto lankytojų struktūra bei sezoniškumas. Kauno rinkoje jau plėtojami kiti stambūs projektai, todėl konkurencija gali būti naudinga gyventojams, bet kartu apriboti vystytojų galimybes kelti nuomos kainas.

Ką sekti iki 2028 metų

Artimiausią laikotarpį verta stebėti statybos etapus, realų projektavimo užbaigimą, būsimo viešbučio operatoriaus pasirinkimą, išankstines patalpų nuomos sutartis ir transporto sprendinius. Skaičiuojant projekto poveikį Kaunui svarbu skirti vienkartines statybų išlaidas nuo ilgalaikės veiklos sukuriamų pajamų. Tuo pat metu kaimyninių sklypų savininkams verta įvertinti ne vien galimą vertės augimą, bet ir statybų metu galimus triukšmo, judėjimo bei infrastruktūros pokyčius.

Kokią reikšmę turi vystymo vieta

Žemoji Freda patraukli dėl artumo centrinei Kauno daliai, tačiau komercinio projekto sėkmę lemia ne vien adresas žemėlapyje. Svarbūs pėsčiųjų, viešojo transporto ir automobilių maršrutai, patogus susisiekimas, inžinerinių tinklų pajėgumas ir aplinkinių paslaugų gausa. Jei viešbučio bei biurų lankytojai pasiekia objektą sudėtingai, projektui gali reikėti papildomų išlaidų. Butų pirkėjams svarbi gyvenimo kokybė ir kaimynystė. Šiuos veiksnius verta vertinti konkrečiais planavimo dokumentais ir būsimu susisiekimo sprendiniu, o ne vien reklamine vizualizacija.

Ką reiškia pirmasis etapas finansavimo požiūriu

Skelbiamas 90 mln. eurų pirmojo etapo investicijų planas yra finansinio masto indikatorius, tačiau jis nebūtinai yra galutinė sąmata ar visa projekto gyvavimo ciklo kaina. Vystytojai paprastai vertina rangos kainų pokyčius, palūkanas, atsarginius biudžetus ir laiką iki pirmųjų nuomos ar pardavimo pajamų. Jei rinkos sąlygos pasikeičia, projekto įgyvendinimo tempas gali būti koreguojamas. Tai nereiškia, kad jis sustabdytas; tai reiškia, kad investicijų projektai turi nuolat atnaujinti finansinį modelį. Verslui svarbu nepainioti paskelbto investicijų ketinimo su įvykusiu pinigų srautu.

Praktinis žingsnis verslui ir investuotojui

Potencialiems smulkių komercinių patalpų nuomininkams verta pradėti nuo prognozuojamo pirkėjų srauto ir konkrečios kaimynystės analizės. Vien tai, kad kvartalas bus naujas ir brangus, neužtikrina kavinei ar parduotuvei pelningumo. Reikėtų įvertinti gyventojų ir darbuotojų skaičių skirtingu paros metu, verslo pradžios įrengimo išlaidas bei nuomos sutarties trukmę. Tai leidžia atskirti patrauklią vietos reputaciją nuo skaičiais pagrįstos investicijos. Naudinga lyginti kelis pajamų scenarijus ir iš anksto numatyti, ką daryti, jeigu kvartalo užimtumas augs lėčiau.

Projektas rodo, kad technologijų verslo kapitalas investuojamas ir į fizinę miesto infrastruktūrą. Tačiau tikroji naujo kvartalo vertė paaiškės ne iš pradinės sąmatos, o iš užimtumo, nuomininkų paklausos ir to, kaip rajonas veiks po statybų.

Šaltiniai: Delfi / ELTA – 90 mln. eurų kvartalas.