Komercinis ir gyvenamasis NT išgyvena aukso laikus, bet artėja lūžis

2026-ieji gali tapti rekordiniais metais Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, o Lietuvai jau tapo geriausiais per visą duomenų fiksavimo istoriją. Per pirmuosius tris metų ketvirčius investicijos į komercinį NT Baltijos šalyse siekė 1,17 mlrd. eurų, iš kurių 753 mln. eurų teko Lietuvai.

Aktyvumas išlieka ir gyvenamojo būsto rinkoje: rugpjūtį gyventojų indėliai siekė 30,6 mlrd. eurų – dešimt kartų daugiau nei 2004-aisiais. Vidutinis atlyginimas Vilniuje nuo 2019 metų išaugo 91 proc., o šiemet būsto paskolų jau išduota už 1,32 mlrd. eurų. Šie rodikliai rodo augančias finansines galimybes investuoti į NT.

Būstas Lietuvoje nebėra vienintelis pasirinkimas

NT rinkos konferencijoje „Newsec Property Outlook Vilnius: NT odisėja“ „Newsec“ Investicinių sandorių grupės vadovė Lietuvoje Monika Nedzinskaitė atkreipė dėmesį, kad skirtingų investicinio NT klasių kainodara supanašėjo, o sprendimus vis labiau lemia kruopštus rizikų vertinimas. Šiuo metu apie pusę rinkos sandorių sudaro vietiniai fondai, kitą pusę – privataus kapitalo investuotojai ir pirkėjai, NT įsigyjantys savo reikmėms.

Nepaisant rekordinių investicijų apimčių vietinėje rinkoje, komercinio NT pajamingumo normos išlieka panašios kaip ir praėjusiais metais.

M. Nedzinskaitės vertinimu, 2027-ieji gali tapti lūžio metais, kai paaiškės, ar grįš užsienio kapitalo susidomėjimas Baltijos šalių rinka. Kad jis virstų sandoriais, regionas turės demonstruoti ne tik likvidumą įvairiose sandorių kategorijose, bet ir pasiūlyti patrauklesnį pajamingumą nei investuotojai gali rasti savo pirminėse rinkose ar Lenkijoje.

Tuo metu Lietuvos investuotojai vis drąsiau žengia į užsienio NT rinkas ir galimybių ieško ne tik Lietuvoje. Ilgą laiką atrodė savaime suprantama, kad butas Vilniuje užtikrina ilgalaikę finansinę grąžą ir ramybę. Tačiau ar ši formulė vis dar veikia?

„Emociškai – taip. Mes, lietuviai, labai tikime plytomis. Bet „Excel“ lentelėje ši formulė veikia vis rečiau. Investuotojas turi įvertinti ne tik kainos augimo viltį, bet ir nuomos grąžą, mokesčius, likvidumą bei alternatyvas. Kai vietinis būstas generuoja 4–5 proc. grąžą, o kitoje ES rinkoje NT įkeitimu užtikrinta paskola siūlo 8–10 proc. grąžą, palyginimas tampa neišvengiamas“, – konferencijoje teigė sutelktinio investavimo platformos „Letsinvest“ valdybos pirmininkas Vytenis Kinduris.

Pasak pašnekovo, būsto pirkėjas renkasi namus ir gyvenimo kokybę, o investuotojas pirmiausia vertina rizikos ir grąžos santykį. Lietuvos rinka išlieka stipri, tačiau brandesni investuotojai ieško galimybių diversifikuoti investicijas geografiškai. „Kapitalo judėjimas į Pietų Europą nėra balsavimas prieš Lietuvą – tai platesnis pasirinkimų spektras“, – sako V. Kinduris.

Lietuvai iki šiol pavyko išvengti kai kuriose Vakarų ir Pietų Europos šalyse stebimos būsto įperkamumo krizės, nes atlyginimai ilgą laiką augo kartu su kainomis. Vis dėlto 2026-aisiais būsto kainų augimas vėl didina įperkamumo spaudimą. Todėl investuotojams svarbu vertinti ne tik galimą turto vertės augimą, bet ir realią investicijos grąžą.

Prieš penkerius ar dešimt metų įsigijus būstą, jo vertė galėjo išaugti 50 proc. Tačiau ar galima tikėtis tokio pat šuolio 2027-aisiais? „Kainos, tikėtina, dar augs, bet didelių vertės šuolių neprognozuočiau. Reikia sau atsakyti, ar noriu savo pinigus ilgam susieti su vienu objektu, ar ieškau daugiau lankstumo“, – svarsto pašnekovas.

Kodėl lietuvius traukia Ispanija ir Portugalija?

„Letsinvest“ valdybos pirmininko teigimu, Lietuvos investuotojus į Iberijos pusiasalį traukia ne tik investicinės galimybės, bet ir emociniai motyvai – šiltesnis klimatas, daugiau saulės bei didesnis geografinis atstumas nuo geopolitinių neramumų.

„Prieš septynerius metus Ispanija Lietuvos NT kapitalo žemėlapyje praktiškai neegzistavo. Dabar Ispanija, Portugalija ir kitos pietinės rinkos yra viena pagrindinių investuotojų dėmesio krypčių. Pokytį lėmė keli dalykai: brandžios ir likvidžios rinkos, tarptautinė paklausa, platesnė kokybiškų projektų pasiūla, struktūrinis būsto trūkumas ir, labai svarbu, atsiradusi lietuvių kompetencija bei patikimi vietos partneriai. Investuotojui Pietų Europa tapo ne egzotika, o suprantama, pasiekiama ir analizuojama investicijų geografija“, – įsitikinęs V. Kinduris.

Anot jo, Ispanija yra didesnė ir likvidesnė rinka, turinti daugiau skirtingų subrinkų, o Portugalija – mažesnė ir labiau koncentruota. Pastaraisiais metais būsto kainos Portugalijoje taip pat augo sparčiau. Vis dėlto svarbu vertinti ne tik šalį, bet ir konkretų projektą, jo struktūrą bei galimybę investiciją parduoti arba atgauti lėšas.

Ispanijos NT rinka traukia ir kitų šalių pirkėjus. Šiemet lietuviai čia jau įsigijo daugiau kaip tūkstantį butų, tačiau didėjant susidomėjimui svarbu atidžiau atsirinkti projektus. Ar 2027-aisiais investuotojams jau nebepakaks pasiūlyti gražios vilos Ispanijoje?

„Graži vila pritraukia dėmesį, bet investiciją parduoda skaičiai ir apsauga: kas stato, kiek savo kapitalo investavo pats projekto vystytojas, kokia turto vertė, koks paskolos ir turto vertės santykis (LTV), kaip numatytas pasitraukimas iš investicijos ir kas nutiks, jei pardavimai užtruks“, – pabrėžia V. Kinduris.

Pasak jo, Iberijos pusiasalyje plečiasi ne tik projektų pasiūla, bet ir jų įvairovė. Greta poilsio ar prabangos vilų vis daugiau dėmesio sulaukia miesto gyvenamieji projektai, pastatų konversijos ir didesnės apimties būsto plėtra.

Ekspertas prognozuoja, kad 2027 m. pirmąjį pusmetį investuotojų dėmesys ir toliau kryps į užsienį, ypač Ispaniją ir Portugaliją. Viena iš šių šalių patrauklumo priežasčių – būsto pasiūlos trūkumas: eksperto teigimu, Ispanijoje trūksta beveik milijono būstų, o Portugalijoje – apie 300 tūkst.

Ateityje daugiau investavimo galimybių gali atsirasti ir kitose Pietų Europos šalyse, pavyzdžiui, Graikijoje bei Italijoje. Vis dėlto investuotojų aktyvumą jose lems ir teisinė bei administracinė aplinka – sudėtingesnės turto įsigijimo, nuosavybės registravimo ar sandorių procedūros gali apsunkinti investavimą.

Šaltiniai: „Newsec“; „Letsinvest“.