Būklė ir plotas panašūs, bet kaina skiriasi kartais: kas lemia būsto vertę?

Naršant po NT pardavimo skelbimus gali stebinti tai, kad neretai prastesnės būklės butai parduodami brangiau nei su dizainerių pagalba įrengti ir patogiai suplanuoti būstai. Visgi ekspertų teigimu, tai nėra jokia anomalija, nes būsto vertei ne ką mažesnę – o kartais ir didesnę – įtaką turi įvairūs išoriniai faktoriai, tokie kaip rajono reputacija, būsto lokacijos patrauklumas ir prestižas. Keičiantis supančiai aplinkai atitinkamai gali kisti ir būsto vertė.

Reklama

Lokacija – vienas svarbiausių faktorių

Būstą visuomet galima suremontuoti ar įrengti naujai, tačiau jo aplinkos taip paprastai nepakeisi. Dėl to pirkėjai dažnai yra linkę mokėti daugiau už patogioje ir gerai išvystytą infrastruktūrą turinčioje vietoje esančius butus.

„Natūralu, kad centrinėje miesto dalyje esančių būstų vertė dažniausiai savaime yra didesnė – daugelis gyventojų nori mėgautis gyvenimo šalia lengvai pasiekiamų paslaugų, pramogų ir kultūros vietų privalumais, džiaugtis patogiu susisiekimu, sutvarkyta aplinka, žaliosiomis erdvėmis. Tačiau gali būti svarbūs ir mažiau apčiuopiami aspektai, tokie kaip kultūrinė ar istorinė vietos aura. Visa tai didina NT vertę, o net ir apleistas objektas kur nors Senamiestyje gali būti vertas daugiau nei naujas ir gražiai sutvarkytas butas miegamajame rajone“, – pažymi NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis Kylančios kainos gali praryti ir draudimo išmokas

Plėtra ir urbanizacija didina vertę

Tvarios miestų ir infrastruktūros plėtros bendrovės „YIT Lietuva“ NT rinkodaros ir pardavimų skyriaus vadovė J. Vilkenė teigia, kad daug įtakos būsto vertei turi ne tik atstumas iki centro, bet ir tai, kiek konkreti lokacija yra išvystyta ir urbanizuota. Dėl to, tam tikrų rajonų ir miesto vietų veidui keičiantis, gali augti ar mažėti ir jose esančių būstų vertė. Pavyzdžiui, kol rajone trūksta paslaugų ir socialinės infrastruktūros – vaikų darželių, mokyklų, įvairių kitų įstaigų, o aplinkui dominuoja apgriuvusių gamyklų kraštovaizdis ar supa plyni laukai, tol ir būsto vertė čia bus mažesnė. Statytojai stebi NT pirkėjų poreikių kaitą

„Tam tikras teritorijas atgaivinantys urbanizacijos ir plėtros procesai neabejotinai augina būsto vertę, nes didina gyvenimo tam tikroje vietoje patrauklumą. Tai galioja tiek centrinėse miesto dalyse esančioms teritorijoms, tiek tolimesniems rajonams bei užmiesčio kvartalams. Tad tam tikroje miesto dalyje pradėjus statyti naujus daugiabučius, verslo centrus, modernizuoti transporto infrastruktūrą paprastai išauga ir toje vietoje esančių senesnių būstų vertė”, – pažymi J. Vilkenė.

S. Vagonio teigimu, aiškūs daugiabučių kainų augimo pavyzdžiai matomi tokiose Vilniaus teritorijose kaip Šnipiškės ar Naujamiestis. Anksčiau patrauklumu nepasižymėję šie rajonai dėl vykstančių urbanistinių pokyčių – naujų statybų, gerėjančios infrastruktūros ir augančio paslaugų prieinamumo – tapo labiau geidžiami gyventojų, o tai lėmė ir čia esančių būstų kainų augimą.

Nuo apleistų garažų iki vieno patraukliausių kvartalų

Vienas iš tokios būstų vertę auginančios transformacijos pavyzdžių yra sostinės Šnipiškių rajone plėtojamas „Naujojo Skanseno“ kvartalas. J. Vilkenė sako, kad pradėjus sklypo šalia Linkmenų gatvės vystymą tai buvo daug potencialo turinti, tačiau patogiam gyvenimui reikalingos infrastruktūros stokojanti vieta. NT vystytojai atskleidžia, ar langų kryptys vis dar lemia būsto pasirinkimą

„Garažais, sandėliavimo ir industrinėmis patalpomis užstatytą teritoriją „Naujasis Skansenas“ pavertė moderniu ir būsto pirkėjų vienu labiausiai vertinamu kvartalu sostinėje. Be abejo, vien pastatyti namų teritorijos atgaivinimui neužtenka. Reikalinga apgalvota teritorijos vystymo vizija, apimanti ir aplinkotvarką bei infrastruktūros plėtrą, viešąją architektūrą“, – sako J. Vilkenė.

Anot J. Vilkenės, naujiems kvartalams vystantis įvairiose Vilniaus dalyse, būstų patrauklumas jose tik didėja. Naujuose namuose įrengtose komercinėse patalpose įsikuria įvairios paslaugų ir prekybos vietos, kvartalų žaliosios erdvės su šiuolaikiškomis vaikų žaidimų aikštelėmis sudaro sąlygas kokybiškam poilsiui, o dviračių ir pėsčiųjų takai sujungia tokias teritorijas su kitomis sostinės dalimis. Be to, sutvarkytos aplinkinės gatvės, jose įrengtas modernus apšvietimas, kas didina ne tik ne tik paties naujai įrengto kvartalo, bet ir aplinkinių namų butų vertę.

Svarbu įvertinti visus pliusus ir minusus

S. Vagonis pažymi, kad būsto vertei įtakos gali turėti ne tik paties rajono ar kvartalo patrauklumas bei prestižas, bet ir konkretaus buto vieta jame. Pavyzdžiui, langų orientacija į judrią triukšmingą gatvę paprastai mažina turto vertę, o tame pačiame name esantis butas su patraukliais vaizdais pro langą gali būti gerokai brangesnis. Minusu gali tapti ir į šiaurinę pusę orientuoti pastato langai ar priešais esantys statiniai, užstojantys saulę. Anot eksperto, žemesnė paprastai būna ir pirmame namo aukšte esančių butų vertė. Tvarumas, funkcionalumas ir estetika: kaip šie fasadams keliami kokybės standartai augina NT vertę?

„Net ir tame pačiame kvartale esančių vienodo ploto ir panašaus įrengimo lygio būstų vertė dėl minėtų faktorių gali reikšmingai skirtis. Kitaip tariant, būsto vertei yra svarbūs visi aspektai, kurie didina ar mažina gyvenimo jame patrauklumą. Kiekvienas pliusas, įskaitant gerą rajono reputaciją, išvystytą infrastruktūrą ir sutvarkytą aplinką, didina, o kiekvienas minusas, toks kaip iš šalia esančios gatvės sklindantis triukšmas – mažina būsto vertę“, – sako S. Vagonis.

Galvojant apie būsto vertę ateityje, NT eksperto teigimu, visuomet verta atsižvelgti į vietos plėtros potencialą, patvirtintus vystymo planus, teritorijoje numatomas statybas. Tai gali padėti priimti gerus investicinius sprendimus ir įsigyti likvidų turtą.

Kaunas ir Vilnius: kodėl gyventojų skaičius skiriasi dvigubai, o būsto rinka – penkiskart?