Visuotinis NT mokestis vėl diskusijų centre: kaip galimi pokyčiai paveiktų būsto nuomos grąžą?

Lietuvoje vėl atsinaujino diskusijos dėl platesnio nekilnojamojo turto apmokestinimo. Lapkričio 1 d. LRT pranešė, kad dėl 2026 metais įsigaliojusių NT mokesčio pakeitimų valstybės biudžetas turėtų surinkti mažiau pajamų nei anksčiau prognozuota. Kai kurie politikai svarsto visuotinį mokestį, bet naujas toks sprendimas nėra priimtas. Nuomojamą būstą turintiems ir jį įsigyti planuojantiems investuotojams svarbu atskirti dabartines taisykles nuo galimų ateities scenarijų.

Kas yra diskusijos objektas?

Viešojoje erdvėje keliami klausimai dėl NT mokesčio bazės, išimčių ir jo poveikio gyventojams. Politikų argumentai dažnai remiasi teiginiu, kad nekilnojamojo turto apmokestinimas yra palyginti mažiau žalingas ekonomikos augimui nei dalis kitų mokesčių. Kritikai pabrėžia gyventojų mokumą, skirtingas būsto rinkos vertes ir riziką apsunkinti žmones, kurių turtas brangus, bet pajamos nedidelės.

Svarbiausia: diskusijoje aptariama galima ateities politika, o ne lapkričio 1 dieną įvestas naujas mokestis. Todėl konkrečių tarifų, apmokestinimo slenksčių ar įsigaliojimo datų pateikti kaip faktų negalima, jeigu jie nėra įtvirtinti teisės aktuose.

Kaip galimas mokestis veikia nuomos pajamingumą?

Investuojant į būstą nuomai svarbi ne vien metinė nuomos suma, bet ir visos išlaidos: remonto rezervas, administravimas, turto draudimas, neužimtumo laikotarpiai, paskolos palūkanos ir galiojantys mokesčiai. Papildomas metinis NT mokestis sumažintų grynąjį pinigų srautą, nebent jo našta būtų perkelta nuomininkams. Tačiau rinkoje ne visada įmanoma didinti nuomos kainą tiek, kiek padidėja savininko išlaidos.

Pavyzdžiui, jei butas generuoja 600 eurų mėnesio nuomą, per metus gaunama 7 200 eurų bruto pajamų. Hipotetinis papildomas 300 eurų metinis mokestis sudarytų apie 4,2 proc. šios bruto sumos. Tai iliustracija, ne siūlomas ar galiojantis tarifas.

Ką turėtų apskaičiuoti investuotojas?

Prieš perkant NT verta sudaryti jautrumo lentelę: kokia grąža būtų, jei nuomos kainos neaugtų, palūkanos padidėtų vienu procentiniu punktu, o metinės išlaidos išaugtų keliais šimtais eurų. Vertinimas turi apimti ir nekilnojamojo turto likvidumą, nes sumažėjusi grąža nebūtinai reiškia, kad objektą bus lengva parduoti už numatomą kainą.

Svarbu atsižvelgti į skirtingas turto paskirtis, nuosavybės formą ir mokestinę aplinką. Individualaus gyventojo situacija gali skirtis nuo juridinio asmens, valdančio komercinį NT, todėl galiojančias prievoles geriausia tikrinti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje ir pagal aktualią įstatymo redakciją.

Kodėl ši naujiena svarbi ir neinvestuojantiems?

Visuotinio mokesčio klausimas tiesiogiai liečia būsto prieinamumą, savivaldybių pajamas ir politinį pasitikėjimą. Jei apmokestinimas paskatintų efektyviau naudoti tuščią turtą, poveikis rinkai galėtų skirtis nuo scenarijaus, kuriame didesnė našta tiesiog perkeliama nuomininkams. Tokius rezultatus reikia vertinti modeliais ir realiais duomenimis, ne vien politiniais pareiškimais.

Artimiausiu metu verta stebėti konkrečius registruotus įstatymų projektus, jų aiškinamuosius raštus ir poveikio vertinimus. Kol sprendimo nėra, neatsakinga skelbti, kad visi būstai netrukus bus apmokestinti vienodu nauju tarifu. Dėl neapibrėžtumo investuotojui racionaliausia turėti kelių scenarijų finansinį planą.

Kaip susikurti atsparų nuomojamo būsto biudžetą?

Prieš įsigyjant butą nuomai naudinga atskirai apskaičiuoti bruto ir grynąjį pajamingumą. Bruto rodiklis yra metinė nuoma, padalyta iš visos įsigijimo kainos, tačiau jis neparodo realiai uždirbtų pinigų. Grynas rezultatas atsiranda tik atėmus priežiūrą, nenumatytus remontus, komunalinių mokesčių laikotarpius be nuomininko, draudimą ir finansavimo sąnaudas. Jei įmanoma, verta sukaupti rezervą bent keliems mėnesiams, kai būstas negeneruos pajamų.

Taip pat svarbu iš anksto tikrinti, kokios galios mokesčių taisyklės taikomos konkrečiam turtui. Spaudos diskusijoje minimas visuotinis mokestis nebūtinai bus priimtas, todėl negalima jo įtraukti kaip jau galiojančios prievolės. Tačiau finansinio atsparumo testui galima modeliuoti kelis galimus metinių išlaidų padidėjimo scenarijus. Jei investicija pelninga tik esant nulinei papildomų sąnaudų rizikai, jai gali trūkti saugumo atsargos.

Vertinant būstą būtina atsižvelgti ir į geografinį likvidumą. Skirtinguose miestuose pirkėjų, nuomininkų ir naujų būstų pasiūlos santykis gali smarkiai skirtis. Vienas naujas mokestis gali turėti labai skirtingą procentinę įtaką mažos ir didelės vertės turtui. Štai kodėl konstruktyvus pokalbis apie NT apmokestinimą turėtų remtis faktinėmis rinkos vertėmis ir gyventojų mokumu, o ne vien abstrakčiu teiginiu, kad mokestis visiems bus vienodas.

Ką dar verta įvertinti?

Būsto pirkėjams, kurie neketina turto nuomoti, diskusija taip pat svarbi, tačiau jų finansiniai kriterijai skiriasi nuo investuotojų. Jiems aktualus bendras mėnesio būsto išlaikymas, gyvenamojo ploto poreikis ir galimybė apmokėti nenumatytas sąskaitas. Investuotojui būtina papildomai vertinti alternatyvių investicijų grąžą ir turto pardavimo išlaidas. Tokie palyginimai padeda priimti sprendimus net nežinant, kokią galutinę mokesčių politiką pasirinks Seimas. Neapibrėžtumo laikotarpiu lankstus biudžetas yra vertingesnis nei vienas optimistinis scenarijus.

Šaltiniai: LRT.