Vilniaus biurų rinkoje mažėja vakansija, nors nuomos sandorių aktyvumas silpnas

2026 m. trečiąjį ketvirtį Vilniaus biurų rinkoje pastebėtas neįprastas derinys: laisvų patalpų dalis mažėjo, tačiau naujos nuomos sandorių aktyvumas išliko silpnas. Tai rodo „EIKA Development“ rinkos duomenys, paskelbti lapkričio 9 d. Tokia situacija primena, kad vienas rodiklis neparodo viso komercinio nekilnojamojo turto sektoriaus.

Ką rodo naujausi Vilniaus biurų rinkos duomenys?

Bendrovės duomenimis, sostinės centrinėje dalyje A klasės biurų laisvų patalpų dalis pasiekė apie 10 %. Toliau nuo centro esančių B klasės biurų segmente vakansija sumažėjo nuo 7,5 iki 6,1 %. Tačiau sandorių aktyvumo rodikliai neparodė tokio paties pagerėjimo. Viena galima priežastis – pasikeitusi patalpų pasiūla ir jų naudojimas, bet kiekvieną priežastį būtina pagrįsti papildomais duomenimis.

Kaip vakansija veikia biurų savininkų pajamas?

Nuomotojo pajamos priklauso ne tik nuo užimtų kvadratinių metrų, bet ir nuo sutarto nuomos tarifo, nuolaidų, nuomininko mokumo bei investicijų pritaikant patalpas. Esant mažiau laisvų patalpų, bendras pastato rezultatas vis tiek gali nesikeisti, jeigu tarifai mažėja arba kyla priežiūros sąnaudos.

Kodėl mažesnė vakansija dar nereiškia rinkos augimo?

Neteisinga daryti išvadą, kad mažesnė vakansija savaime reiškia sparčiai augantį verslą. Rinkos analizėje reikia tikrinti nuomininkų išėjimą, naujas statybas, patalpų konversijas ir skirtingų klasių palyginamumą. Įmonės pateikti skaičiai nėra oficialus visų Vilniaus pastatų surašymas.

Kokios galimybės atsiveria biurų nuomininkams?

Smulkiems verslininkams susidariusios sąlygos gali atverti galimybę derėtis dėl specializuotų patalpų, bendrų biurų ar trumpesnių sutarčių. Kita vertus, biuro pritaikymas medicinai, mokymams ar kitoms paslaugoms gali pareikalauti leidimų, vėdinimo sprendimų ir investicijų.

Tarkime, 500 kv. m ploto biurų savininkas per mėnesį nuomoja 450 kv. m už 15 eurų už kv. m. Tokiu atveju teorinės mėnesio pajamos siektų 6 750 eurų prieš lengvatas ir išlaidas. Jei užimtumas pakiltų iki 470 kv. m, tačiau vidutinis tarifas sumažėtų iki 14 eurų, mėnesio pajamos būtų 6 580 eurų. Tai iliustruoja, kodėl mažėjanti vakansija negali būti vertinama atskirai nuo kainos.

Ko ieškoti skelbimuose ir nuomos sutartyse?

Mažai įmonei, ieškančiai naujų patalpų, svarbu ne vien paskelbta kaina už kvadratinį metrą. Reikia įvertinti administravimo mokestį, šildymą, automobilių stovėjimą, nuomininko investicijas ir galimą nuomos indeksavimą. Jei dalis biurų konvertuojama į kitokias patalpas, vieno kvartalo statistika gali pasikeisti net nesulaukus didelio naujų įmonių antplūdžio. Taip pat reikia vertinti darbo iš namų ir hibridinio darbo įtaką realiam naudojamų vietų skaičiui. Dėl to naujausio ketvirčio duomenys yra naudinga pradžia, bet norint pateikti nepriklausomą rinkos išvadą reikėtų kelių analitikų rodiklių ir patikrinamų konkrečių nuomos pasiūlymų.

Iliustracija: Omar Flores / Unsplash.

Šaltiniai: 15min.