Kristina Sabaliauskienė. Nepriduoti, bet apgyvendinti pastatai – kaip įvyksta tai, ko daryti nebegalima?

Naujas būstas naujame daugiabutyje, tačiau be šildymo ar su neveikiančiu liftu. Tokių istorijų pasitaiko vis dažniau, tačiau ne visi atkreipia dėmesį į tai, kad dažniausiai tokios situacijos kyla žmonėms nusipirkus būstą nebaigtame statyti daugiabutyje. Nors dažnu atveju tokiose patalpose žmonės apsigyvena, vertinant teisiniu aspektu, asmuo tokių patalpų naudoti gyvenimui neturi teisės. Kaip tai įvyksta, ko daryti negalima?

Reklama

Pradėkime nuo to, kad dar 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojo Statybos įstatymo 47 str. 2 d. redakcija, kuri numatė, jog „Pastatytą naują ypatingąjį ar neypatingąjį statinį galima naudoti tik užbaigus šio statinio statybą”.

Tuo tarpu nuo 2024 m. pradžios numatyta, jog ne tik naudoti daugiabutį gyvenamąjį namą galima atlikus statybos užbaigimo procedūras, tačiau ir patalpas gyvenamajame name ar gyvenamąsias patalpas kitos paskirties pastate galima perleisti fiziniams asmenims tik po to, kai yra įvykdytos statybos.

Paaiškinimas, kodėl žmonės vis dėlto įsikuria patalpose, kurios, žvelgiant grynai iš teisinės perspektyvos, dar negali būti nuolat gyvenamos, yra labai paprastas.

Sandorius dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo galima sudaryti ir nebaigtuose gyvenamosios paskirties pastatuose, jeigu prašymas, išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas dar iki 2024 m. sausio 2 d. – prieš įsigaliojant draudimui patalpas gyvenamajame name ar gyvenamąsias patalpas kitos paskirties pastate perleisti fiziniams asmenims, kai nėra užbaigtos statybos.

Štai, kodėl rinkoje ir susiklostė praktika, jog parduodant naujos statybos butus, dažnai jie parduodami nebaigtos statybos, o pirkėjas pilnos apdailos darbus organizuoja pats.

O kaip tuomet dėl lifto ar šildymo įjungimo? Atitinkamai, kai pastatas nėra užbaigtas, higienos normų reikalavimai nėra taikomi, tad lifto ar šildymo įjungti nėra privaloma. Visais atvejais tai lieka statytojo ir pirkėjų susitarimo klausimas. Kol pastatas nėra priduotas, šildymo ar lifto neįjungimas iš esmės yra teisėtas, nes, kaip ir minėjau, teoriškai namas yra statybvietė, kurioje turėtų būti atliekami tik statybos darbai.

Pagrindinė problema neužbaigtuose pastatuose buvo ir yra dėl lūkesčių neatitikimas. Kai gyventojas tikisi, jog nusipirkęs būstą ir jį įsirengęs čia pat pradės gyventi, o statytojas vertina, jog namas yra statybvietė ir reguliuoja resursų pateikimą atsižvelgdamas į savo kriterijus, tokios situacijos kuria nepasitikėjimą iš abiejų pusių.

Visgi, praktikoje statytojai atsižvelgia, į tai, jog asmenys įsirengę butus tikrai pradeda juose gyventi, o atidėjus statybos užbaigimo procedūras vėlesniam laikui, jie gyvena nebaigtos statybos pastate. Ir liftus bei resursus įjungia kaip įmanoma skubiau – kai tik mato, jog asmenys bent jau didžioji dalis jau yra baigę apdailos darbus ir pradeda gyventi.

Praktinės pamokos: naujas įstatymas – daugiau apsaugų, tačiau brangesnis būstas

Kaip jau minėjau, šiuo metu Statybos įstatymas ne tik draudžia naudoti neužbaigtą statyti daugiabutį gyvenamąją namą, tačiau ir neleidžia patalpų jame parduoti fiziniams asmenims.

Iš esmės, naujo įstatymo būtinybę pagrindė praktika bei kilę ginčai. Per juos puikiai pasimatė, kad nepakanka to, jog yra numatytas draudimas naudotis objektu, kadangi neretai naujos statybos būstą perkantis asmuo parduoda senąjį turėtą būstą, ima kreditą, moka palūkanas. Tad papildomai nuomotis butą ar grįžti gyventi pas tėvus kol statyba bus užbaigta, daugeliui tiesiog nėra galimybės.
Taip pat yra pasitaikę nemažai atvejų, kai statytojai tampa nemokūs ir neįformina statybos užbaigimo akto. Tuomet gyventojai priversti patys organizuotis užbaigimo procedūras. Na o, jeigu dar statytojas nukrypęs nuo projekto sprendinių, gyventojams reikia atlikti statybos darbus ar perstatyti kai kurias statinio dalis.

Kita vertus, reikia pabrėžti, kad 2024-aisiais įsigalioję pakeitimai, draudžiantys perleisti butus fiziniams asmenims, jei statyba nėra užbaigta, yra geras, tačiau kol kas ne tiek plačiai veikiantis saugiklis. Viena vertus dėl statybų trukmės, biurokratinių ar kitų subjektyvių ar objektyvių priežasčių, rinkoje vis dar yra nemažai objektų, kurie pradėti statyti daugiau nei prieš metus bei kurie gali būti perleidžiami nebaigtos statybos Kita vertus toks draudimas įtakoja ir būsto kainas, kadangi statytojas lėšas už statybas atgauna vėliau, o ne retai dėl biurokratinių priežasčių užsitęsia ir užbaigimo procedūros.

Iš esmės, viskas priklauso nuo mūsų pačių sprendimų – prieš perkant ar parduodant būstą visada laimi tas, kuris tinkamai įsivertina aplinkybes.

Viešai yra žinoma nemažai atvejų, kai statybos būna neužbaigiamos dėl biurokratinių procedūrų, objektyviai negalimų įgyvendinti reikalavimų. Pavyzdžiui, savivaldybė neįrengia, nepriduoda gatvės, ar objektyviai dėl pasikeitusių aplinkybių neįmanoma įgyvendinti prisijungimo sąlygų reikalavimų ar t.t. Tuomet pastatų statybos užbaigimas negali būti įformintas, o gyventojai formaliai „gyvena” statybvietėje. Pasikeitus reglamentavimui, ši našta pereina statytojui.

Tokiais atvejais gyventojams prireikia apsišarvuoti milžiniška kantrybe: jie būna priversti gyventi namuose, kurių statybos užbaigimas negali būti įforminamas, išties ilgą laiką. Tuo tarpu statytojui, pardavusiam nebaigtos statybos statinį lieka visos statytojo pareigos, susijusios su juo: tame tarpe turėti statinio draudimą, prižiūrėti statybvietę, atsakyti už statiniui padarytą žalą, kontroliuoti į statybvietę patenkančius asmenis ir t.t.

Kristina Sabaliauskienė, advokatų kontoros „CEE Attorneys” partnerė