Nekilnojamasis turtas
Svarbu žinoti: ką daryti pirkėjui, pastebėjus nekilnojamojo turto defektus garantiniu laikotarpiu?
Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos NT. Garantinis terminas pradedamas skaičiuoti nuo NT perdavimo pirkėjui dienos.
Reklama
Komentuoja statybos ir viešųjų pirkimų advokatų profesinės bendrijos STRATEGUM advokatė Giedrė KAČINSKIENĖ.
Labai svarbu atminti, kad ne tik pardavėjas, kuris parduoda NT, yra atsakingas už parduodamo NT kokybę, nes NT kokybę pagal įstatymą garantuoja ir rangovas, kuris atliko statybos darbus. Statybos darbų garantiniai terminai yra 5 metai, o paslėptiems darbams – 10 metų, tyčia paslėptiems darbams – 20 metų. Paslėpti statybos darbai – tai vėliau atliktais darbais paslėptas statybos darbų rezultatas, pavyzdžiui, garso izoliacijos įrengimas, šiltinimo įrengimas, išlyginamojo sluoksnio įrengimas ir kt. Taigi, gali būti, kad perkant ir nebūtinai naujos statybos NT, jam dar bus taikoma nurodyta statybos darbų garantija. Pramonės automatizavimas
Praktikoje būna situacijų, kai pardavėjas ir rangovas nesutampa, t. y. kai jie yra skirtingi asmenys. Tokiu atveju pirkėjas, paaiškėjus NT kokybės trūkumams, raštu gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek į rangovą. Gali būti ir taip, kad pardavėjas ir rangovas sutampa.
Taigi pardavėjas bei statybos darbų rangovas atsako už NT kokybės trūkumus, net jeigu tokie trūkumai paaiškėja vėliau, garantiniu laikotarpiu.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad pardavėjas atsako už paslėptus kokybės trūkumus, t. y. už tokius, kurių nebuvo galima žinoti (matyti, patikrinti) NT pirkimo metu. Pardavėjas garantiniu laikotarpiu nebus laikomas atsakingu už tokius kokybės trūkumus, kurie buvo akivaizdūs NT pirkimo metu, pavyzdžiui, nublukusi fasado dažų spalva.
Pardavėjas taip pat atsako už visus kokybės trūkumus, apie kuriuos pardavėjas sudarant sutartį neinformavo pirkėjo. Tačiau jeigu NT pirkėjas pirkimo–pardavimo metu buvo informuotas apie NT trūkumus ir vis tiek sutiko NT įsigyti, tai pirkėjas negali reikšti pretenzijų pardavėjui dėl šių trūkumų šalinimo po sutarties sudarymo. Paskelbtas naujojo Vilniaus oro uosto keleivių išvykimo terminalo rangovas – juo tapo „Eikos statyba“
Pardavėjas bei statybos darbų rangovas taip pat neatsakys už tokius paaiškėjusius kokybės trūkumus, kurie atsirado po NT pirkimo ir kurie atsirado dėl netinkamo NT eksploatavimo, trečiųjų asmenų kaltės, pvz., netinkamai atlikto remonto ar natūralaus nusidėvėjimo, kuris gali pasireikšti, tarkime, spalvos blukimu, sienų įtrūkimu, tačiau tai turi įvertinti statybos darbų ekspertas.
Visais kitais atvejais, garantinių terminų metu paaiškėjus NT kokybės trūkumams, pvz., kaupiasi drėgmė ir susidaro pelėsis, problemos su inžinerinėmis sistemomis ar pan. – už juos yra atsakingas NT pardavėjas bei statybos darbų rangovas. Darbas nuotoliu
Taigi, kai nėra aišku, dėl kokių priežasčių paaiškėjo kokybės trūkumai, rekomenduotina pasitelkti nepriklausomus ekspertus, kadangi nuo kokybės trūkumų atsiradimo priežasties priklauso, ar pardavėjas yra už juos atsakingas.
Ką daryti pirkėjui, jeigu garantiniu laikotarpiu pastebimi defektai, kaip reikėtų ginti savo pažeistas teises?
Pagrindinis praktinis patarimas, išaiškėjus defektams garantiniu laikotarpiu – pirmiausia raštu kreiptis į pardavėją bei statybos darbų rangovą prašant apžiūrėti bei nustatyti išaiškėjusių defektų priežastis. Dažnai pirkėjų daroma klaida – kai neužfiksavus išaiškėjusių defektų bei nenustačius jų kilimo priežasties, jie tiesiog ištaisomi pirkėjo iniciatyva bei lėšomis, neturint jokių įrodymų apie buvusių defektų mastą, atsiradimo priežastis. Tokiu atveju atlikti statybos darbų defektų ekspertizę nebėra galimybės. Darbdavio tyrimų privalumai ir trūkumai
Jeigu NT garantinio termino metu paaiškėja kokybės reikalavimų trūkumai, pirkėjas gali reikalauti:
- pirma – neatlygintinai ir laikantis protingų terminų ištaisyti atsiradusius trūkumus,
- antra – atitinkamai sumažinti pirkimo–pardavimo kainą,
- trečia – atlyginti pirkėjui jo patirtas trūkumų šalinimo išlaidas,
- ketvirta – reikalauti, kad daiktas būtų pakeistas kitu, kokybišku (sudėtinga įgyvendinti praktikoje dėl NT, kaip daikto specifikos),
- penkta – jeigu paaiškėję trūkumai yra esminiai (tokie, dėl kurių negalima naudoti NT pagal paskirtį arba pirkėjas, žinodamas apie tokius trūkumus apskritai už tokią kainą nebūtų NT įsigijęs) gali atsisakyti sutarties ir reikalauti grąžinti sumokėtą kainą už NT.
Svarbu, kad pirkėjas turi pasirinkti vieną iš teisių gynybos būdų, prieš tai įvertinęs pardavėjo pareigų pažeidimo mastą, t. y. kad nepasirinktų neproporcingo teisių gynybos būdo. Neproporcingu teisių gynybos būdo pasirinkimu galėtų būti, pvz., jeigu pirkėjas dėl mažareikšmio kokybės trūkumo (vonios kambaryje atsiklijavo kelios plytelės) siekia nutraukti NT pirkimo–pardavimo sutartį ir reikalauja grąžinti visą už NT sumokėtą kainą. Toks pirkėjo pasirinktas teisių gynybos būdas galėtų būti pripažintas neproporcingu ir dėl tos priežasties toks pirkėjo reikalavimas būtų atmestas.
Taigi, pasirenkant konkretų teisių gynybos būdą, pirmiausia reikia atsižvelgti į tai, ar trūkumas nėra mažareikšmis, kada išryškėjo daikto trūkumas, dėl kokių priežasčių trūkumai galėjo susidaryti, ar galima NT naudotis nepašalinus trūkumų, ar trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą bei ar trūkumai yra esminiai. Tik atsakius į šiuos klausimus galima pasirinkti proporcingą ir efektyvų pirkėjo pažeistų teisių gynybos būdą.
