Nekilnojamas turtas Portugalijoje: nekilnojamojo turto rinkos tendencijos 2025 m.

Po kelerių metų spartaus kainų augimo 2024 m. Portugalijos nekilnojamojo turto rinkoje prasidėjo prisitaikymo fazė. Nors bendras augimo tempas, palyginti su pokovidiniu bumu, sulėtėjo, rinka, veikiama aukštesnių palūkanų normų ir pasaulinio ekonominio neapibrėžtumo, išliko akivaizdžiai atspari. Svarbiausios 2024 m. įžvalgos:

Reklama

Sulėtėjęs kainų augimas: Nors kainos daugelyje sričių toliau augo, vertės didėjimo tempas, palyginti su 2022–2023 m., pastebimai sulėtėjo. Tai rodė posūkį link tvaresnio augimo kelio.

Sandorių apimties koregavimas: Didesnės skolinimosi išlaidos paveikė prieinamumą, todėl bendras nekilnojamojo turto sandorių skaičius, palyginti su pikų metais, sumažėjo. Vis dėlto paklausa išliko iš esmės stipri, ypač tarp tarptautinių pirkėjų ir tam tikruose rinkos segmentuose.

Regioniniai skirtumai: Rezultatai įvairiuose regionuose labai skyrėsi. Lisabonoje, Porte ir Algarvėje paklausa, ypač aukštos kokybės nekilnojamajam turtui, toliau augo, nors pirkėjai buvo jautresni kainoms. Kai kurie pranešimai rodė galimą sulėtėjimą arba stabilizaciją itin pervertintuose Lisabonos centriniuose rajonuose, tuo tarpu aplinkiniai rajonai ir kiti miestai įgavo pagreitį. Vidinėse šalies dalyse ir mažiau prisotintuose pajūrio regionuose buvo prieinamesnės kainų kategorijos.

Politikos pokyčių poveikis: Oficialus neįprastinio gyventojo (NHR) programos nutraukimas naujiems pareiškėjams (2023 m. pabaigoje) ir „Auksinės vizos“ programos per nekilnojamojo turto investicijas panaikinimas iš pradžių sukėlė neaiškumų. Tačiau rinka šiuos pokyčius absorbavo, parodydama, kad Portugalijos patrauklumas neapsiriboja specialiomis skatinimo programomis. Tolesnė įvairių tarptautinių pirkėjų grupių (pvz., Šiaurės Amerikos, Šiaurės Europos) paklausa, ieškant gyvenimo būdo privalumų, išliko akivaizdi.

Nuomos rinkos spaudimas: Nuomos rinka, ypač didžiuosiuose miestuose, toliau patyrė didelį spaudimą, nes dėl būsto trūkumo ir stiprios vietinių gyventojų, studentų bei emigrantų paklausos nuomos kainos augo.

Statybos kaštai ir pasiūla: Padidėję statybos kaštai toliau kėlė iššūkių naujų statybų plėtrai, ribodami naują pasiūlą ir palaikydami esamų objektų kainas, ypač energiją taupančių modernių nekilnojamojo turto objektų. Prabanga kaip investicija

Apskritai 2024 m. nebuvo nuosmukio metai, o veikiau stabilizacijos ir prisitaikymo prie naujos palūkanų normų aplinkos bei besikeičiančios politinės aplinkos metai. Tokios žinomos agentūros kaip ERA Portugal pranešė apie stiprius rezultatus, rodančius nuolatinę rinkos veiklą, nepaisant bendro ekonominio klimato.

Pagrindinės tendencijos, formuosiančios rinką 2025 m.

Reklama

2025 m. Portugalijos nekilnojamojo turto kraštovaizdį lems kelios tarpusavyje susijusios tendencijos:

1. Palūkanų normos ir prieinamumas
   Euribor normų raida išlieka kritiniu veiksniu. Nors 2024 m. centriniai bankai palūkanų normas laikė stabilias, rinkos lūkesčiai linksta prie laipsniško jų mažinimo 2025 m. Žemesnės skolinimosi išlaidos pagerintų prieinamumą vietiniams pirkėjams, priklausomiems nuo hipotekų, ir galėtų paskatinti sandorių apimtis. Vis dėlto bankai tikėtina laikysis atsargios skolinimo politikos kriterijų.

   Perspektyva: Tikimasi, kad mažėjančios palūkanų normos suteiks rinkai postūmį ir 2025 m. paskatins paklausą. Ekspertai prognozuoja, kad Euribor norma apie 2 % galėtų reikšmingai padidinti hipotekų paklausą.

   Poveikis: Pagerėjęs prieinamumas, ypač vietiniam rinkos segmentui.

2. Tarptautinės paklausos dinamika
   Portugalija ir toliau traukia didelį užsienio susidomėjimą, kurį lemia gyvenimo būdo veiksniai, santykinis prieinamumas Vakarų Europoje, saugumas ir klimatas. Nors „Auksinė viza“ nebeskatina tiesioginio nekilnojamojo turto pirkimo, Portugalija išlieka patraukli persikėlimui, pensiniam gyvenimui ir antrųjų būstų įsigijimui.

   Šaltinių rinkos: Tikimasi nuolatinio stipraus susidomėjimo iš Šiaurės Amerikos (JAV, Kanada), Brazilijos, Jungtinės Karalystės, Prancūzijos, Vokietijos ir kitų Šiaurės Europos šalių.

   Dėmesio centras: Pirkėjai tampa vis išrankesni, daugiausia dėmesio skirdami kokybei, vietai, energijos efektyvumui ir gyvenimo būdo patogumams. Tokios prekės ženklai kaip „Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property“, pristatomi „PortugalProperty.com“, efektyviai aptarnauja šią reiklią tarptautinę klientūrą.

   Pastaba: Nors bendra paklausa išlieka tvirta, kai kurie analitikai pastebi, kad tam tikrų aukščiausios klasės segmentų vertinimai atrodo atitrūkę nuo vietinių fundamentalių veiksnių, daugiausia dėl šios užsienio paklausos.

3. Būsto pasiūlos trūkumai
   Nuolatinis būsto trūkumas, ypač prieinamų variantų didžiuosiuose miestų centruose, išlieka lemiamu bruožu. Biurokratiniai barjerai ir aukšti statybos kaštai toliau riboja naujų statybų tempą.

   Poveikis: Šis pasiūlos ir paklausos disbalansas palaiko nekilnojamojo turto vertes, ypač gerai įsikūrusiuose ir moderniuose objektuose. Taip pat išlaiko nuomos kainų augimo spaudimą.

   Vyriausybės iniciatyvos: Vyriausybė toliau svarsto priemones („Mais Habitação“ – „Daugiau būsto“), skirtas padidinti būsto pasiūlą, įskaitant licencijavimo supaprastinimą ir nuomos paskatas, tačiau reikšmingas poveikis užtruks.

4. Regioninė rinkos raida
   Skirtingi regionai tikėtina ir toliau demonstruos įvairias tendencijas:

   Lisabona ir Portas: Nuolatinė paklausa, ypač aukščiausios klasės ir periferinėse zonose, siūlančiose geresnį kainos ir kokybės santykį. Dėmesys aukštos kokybės renovacijoms ir naujiems statiniams su moderniais patogumais. Prabangos segmentas išlieka aktyvus. Galimas nuosaikus kainų augimas.

   Algarvė: Išlieka nuolatiniu tarptautinių pirkėjų (atostogų būstų, pensinio gyvenimo) traukos centru. Stipri vilų ir apartamentų prie pakrantės zonų ir golfo kurortų paklausa. Prabangos rinka turėtų išlikti atspari.

   Sidabrinė pakrantė ir Centrinė Portugalija: Didėjantis susidomėjimas dėl santykinio prieinamumo ir autentiško gyvenimo būdo patrauklumo. Potencialas stipresniam procentiniam kainų augimui nuo žemesnės bazės. Portugalijos žvaigždė Viviane

   Komercinis nekilnojamasis turtas: Perspektyvūs sektoriai, tokie kaip logistika, duomenų centrai ir galimai svetingumo sektorius. „Cushman & Wakefield“ prognozuoja komercinių investicijų augimą 2025 m.

5. Dėmesys tvarumui ir energijos efektyvumui
   Pirkėjų pageidavimai vis labiau krypsta į tvarius ir energiją taupančius namus. Skatinami tiek aplinkosauginio sąmoningumo, tiek augančių energijos kainų, nekilnojamasis turtas su gerais energinio naudingumo sertifikatais (EPA), saulės kolektoriais, modernia izoliacija ir tvariais statybiniais sprendimais sulaukia didesnio susidomėjimo ir potencialiai aukštesnių vertinimų.

   Poveikis: Renovacijos projektai, orientuoti į energinį atnaujinimą, yra patrauklūs. Nauji statiniai, atitinkantys aukštus energijos standartus, yra konkurencingi.

   Pastaba investuotojams: Senesnio nekilnojamojo turto įsigijimas gali reikalauti reikšmingų investicijų į energijos efektyvumo gerinimą, kad atitiktų šiuolaikinius pirkėjų lūkesčius ir būsimus reguliavimo reikalavimus. Sienų apdailos alternatyvos

6. Prekės ženklo rezidencijų augimas ir prabangos rinkos atsparumas
   Prabangos rinkos segmentas, ypač prekės ženklo rezidencijos, susietos su žinomais viešbučių ar gyvenimo būdo prekės ženklais, toliau traukia turtingus asmenis. Šie objektai siūlo aukštus kokybės, patogumų ir paslaugų standartus, pritraukdami tarptautinius pirkėjus, ieškančius paruoštų sprendimų ir aukščiausios klasės patirčių.

   Vietos: Aukščiausios klasės rajonai Lisabonoje, Kaskaise, Komportoje ir Algarvėje yra prabangos projektų centrai.

   Perspektyva: Nepaisant bendro rinkos sulėtėjimo, tikimasi, kad prabangos segmentas išliks santykinai atsparus dėl turto koncentracijos ir Portugalijos patrauklumo kaip aukščiausios klasės kelionių tikslo. Pranešimai rodo, kad prabangos tendencijos orientuojasi į gerovę, privatumą ir integruotas paslaugas.

7. Skaitmenizacijos svarba
   Nekilnojamojo turto sektorius tęsia savo skaitmeninę transformaciją. Internetiniai portalai, tokie kaip „PortugalProperty.com“, virtualūs turai, skaitmeninis dokumentų tvarkymas ir pažangios duomenų analizės tampa standartu. Agentūros, efektyviai naudojančios technologijas, gali teikti geresnes paslaugas ir pasiekti platesnę auditoriją.

   Poveikis pirkėjams: Lengvesnis nuotolinis paieškų ir pirminis nekilnojamojo turto vertinimas.

   Poveikis pardavėjams/agentams: Reikalinga aukštos kokybės internetinė reprezentacija ir skaitmeninės rinkodaros strategijos.

Bendra 2025 m. perspektyva: atsargus optimizmas

Daugumos rinkos analitikų (pvz., CBRE, „Savvy Cat Realty“, „Portugal Pathways“ cituojamų prognozių) konsensusas rodo nuolatinį, tačiau nuosaikų Portugalijos nekilnojamojo turto rinkos augimą 2025 m. Prognozės dažnai svyruoja apie 5–8 % bendram rinkos ar investicijų augimui, nors gyvenamųjų nekilnojamojo turto kainų augimas tam tikruose perkaitusiuose rajonuose gali būti labiau prislopintas. „Baldai1“ plečia geografiją 

Pagrindiniai varikliai išlieka teigiami: tikėtinas palūkanų normų mažėjimas, nuolatinė tarptautinė paklausa, būsto pasiūlos trūkumas ir Portugalijos gyvenimo būdo patrauklumas. Vis dėlto iššūkiai išlieka, įskaitant prieinamumo problemas vietinėje rinkoje, biurokratinius statybos leidimų vėlavimus ir būtinybę nuolat investuoti į infrastruktūrą.

Rinka tikėtina taps vis labiau segmentuota, o rezultatai reikšmingai skirsis priklausomai nuo vietos, nekilnojamojo turto tipo ir kokybės. Tikimasi, kad pirkėjai bus išrankesni ir jautresni kainoms nei aukštumų metais. Investuotojų ir kūrėjų sėkmė priklausys nuo kruopščios rinkos analizės, aukštos kokybės pasiūlymų ir besikeičiančių pirkėjų pageidavimų, ypač susijusių su tvarumu ir moderniais patogumais, supratimo.

Išvada:

Portugalijos nekilnojamojo turto rinka 2024 m. išliko tvirta, pereidama nuo spartaus plėtimosi prie nuosaikesnio augimo. Žvelgiant į 2025 m., vyrauja atsargus optimizmas, kurį skatina galimas palūkanų normų mažėjimas ir nuolatinis tarptautinis patrauklumas, subalansuotas su pasiūlos trūkumais ir prieinamumo rūpesčiais. Rinka toliau vystosi, teikdama pirmenybę kokybei, tvarumui ir strateginiam vietos pasirinkimui. Kaip šios besivystančios tendencijos paveiks jūsų nekilnojamojo turto investicijų strategiją Portugalijoje ateinančiais metais?

„GovTech Leaders 2024“ konferencija

Turinys priklauso: portugalproperty.com