Parduodami namai Vokietijoje: namo pirkimas Vokietijoje

Štai ką reikia žinoti apie namo pirkimą Vokietijoje, įskaitant teisinius reikalavimus, mokesčius ir kur ieškoti savo naujojo būsto.

Reklama

Vokietijos nekilnojamojo turto rinka skiriasi nuo kai kurių jos kaimynių Europoje, nes daugelis gyventojų renkasi nuomotis būstą, o ne jį pirkti. Geros naujienos yra tai, kad užsieniečiams nėra jokių apribojimų perkant nekilnojamąjį turtą Vokietijoje – jums tereikės pakankamai didelių pajamų ir galimybės gauti hipoteką.

Pradėkime:

Būsto nuosavybė Vokietijoje

Vokietija turi vieną žemiausių būsto nuosavybės rodiklių Europoje. Tik 50 % gyventojų turi savo nuosavybę, palyginti su 70 % Europos Sąjungos vidurkiu. Vokietija ilgą laiką turėjo unikalų santykį su būsto nuosavybe. 2020 m. Vokietijos federalinio banko (Bundesbank) ataskaita nustatė, kad žemas būsto nuosavybės rodiklis daugiausia siejamas su trimis veiksniais: didelėmis papildomomis būsto pirkimo išlaidomis, neatskaitomomis nuo mokesčių hipotekos palūkanomis ir stipriu socialinio būsto sektoriumi.

Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra tvirta, o pasiūlos ir paklausos disbalansas miestuose per pastarąjį dešimtmetį lėmė reikšmingą būsto kainų augimą. Žemos palūkanų normos taip pat palengvino gyventojams galimybę gauti hipoteką.

Ar verta pirkti ar nuomotis būstą Vokietijoje?

Nuoma Vokietijoje yra labai paplitusi, daugelis gyventojų renkasi ilgalaikę nuomą, o ne būsto pirkimą. Mažo būsto pirkimas ir laipsniškas kilimas nuosavybės laiptais Vokietijoje nėra įprasta. Pirkėjai dažniausiai perka būstą, kuriame planuoja gyventi ilgą laiką. Todėl nuoma gali būti protingas pasirinkimas, kai pirmą kartą persikeliate į šalį. Taip turėsite laiko įvertinti savo galimybes, rasti patinkančią vietą ir apsvarstyti, ar pirkimas jums tinka.

Vokietijos nuomos rinka gali būti konkurencinga, ypač didžiuosiuose miestuose, kur nuoma yra pagrindinė gyvenimo forma. Pavyzdžiui, Berlyne apie 85 % žmonių nuomojasi būstą. Norint išsinuomoti turtą, reikės pateikti asmens tapatybės įrodymą, kredito ataskaitą ir pajamų įrodymus. Jei anksčiau gyvenote Vokietijoje, gali būti reikalaujama pateikti nuomotojo pažymą, patvirtinančią, kad esate sumokėję visas ankstesnes nuomos skolas. Nuomininkams be stabilių pajamų gali prireikti giminaičio ar draugo, kuris veiktų kaip garantuotojas.

Vokietijoje įprasta, kad minimalus nuomos laikotarpis yra mažiausiai dveji metai. Kai kurios nuomos sutartys sudaromos neribotam laikui, su sąlygomis, leidžiančiomis nuomotojui ar nuomininkui nutraukti sutartį iš anksto pranešus. Vokietijos nacionalinė nuomininkų asociacija (Deutscher Mieterbund – svetainė vokiečių kalba) teikia pagalbą ir patarimus nuomininkams.

Ar užsieniečiai gali pirkti būstą Vokietijoje?

Užsieniečiams, nepriklausomai nuo to, ar jie yra iš ES, ar ne ES šalies, nėra jokių apribojimų perkant turtą Vokietijoje.

Jei gyvenate ir dirbate Vokietijoje, turėtumėte galėti gauti hipoteką iš Vokietijos banko be papildomų reikalavimų. Tačiau jei perkate kaip nerezidentas iš užsienio, tikėtina, kad jums reikės žymiai didesnio pradinio įnašo.

Vokietijos nekilnojamojo turto rinka ir kainos

Būsto kainos Vokietijoje skiriasi priklausomai nuo to, kurioje šalies dalyje ieškote ir kokio tipo turtą norite pirkti. Per pastarąjį dešimtmetį Vokietijos būsto kainos smarkiai išaugo. ES komisijos tyrimai parodė, kad kainos nuo 2010 iki 2022 m. padidėjo 94 %, palyginti su 45 % ES vidurkiu.

Taip pat buvo trumpalaikių kainų šuolių. Vokietijos federalinės statistikos tarnybos (Destatis) duomenys rodo, kad kainos 2021–2022 m. keturis ketvirčius iš eilės didėjo daugiau nei 10 % per metus. Tačiau yra požymių, kad artėja sulėtėjimas. 2022 m. gegužę „Reuters“ atlikta būsto analitikų apklausa prognozavo 7 % kainų augimą 2022 m., 3 % – 2023 m. ir 2 % – 2024 m.

Kai kurių Vokietijos miestų nekilnojamasis turtas yra pigesnis nei kitose Europos šalyse. Dauguma miesto nekilnojamojo turto yra butai, o namai dažniau randami priemiesčiuose. Apskritai kaimo vietovės yra pigesnės nei miestai.

Nekilnojamojo turto portalo „Immowelt“ tyrimai parodė, kad 2022 m. pradžioje namai Vokietijoje vidutiniškai kainavo 2800 € už kvadratinį metrą, o butai – 3200 €. Saksonija buvo prieinamiausia vieta pirkti, o Miunchenas – brangiausia.

Būsto pirkimas Berlyne

Jei svarstote apie būsto pirkimą Berlyne ar jo priemiesčiuose, galite pastebėti, kad pasirinkimas yra ribotas. Dėl didelio nuomininkų skaičiaus mieste dažniau rasite nuomojamų, o ne parduodamų objektų. Kainos Berlyne yra aukštesnės nei Vokietijos vidurkis, tačiau pigesnės nei tokiuose miestuose kaip Miunchenas ar Frankfurtas.

Seno stiliaus, įmantrių butų fasadai Kreuzeberge, Berlyne

Berlyne yra įvairių būsto tipų. Miesto centre rasite pertvarkytus miesto namus, senesnius daugiabučius ir modernius daugiaaukščius pastatus. Jei ieškote šeimos namo, tokie priemiesčiai kaip Zeuthen (į pietus nuo Berlyno centro) yra populiarūs ir prieinamesni. Į šiaurę nuo miesto Hohen Neuendorf yra geras pasirinkimas ieškantiems ramesnės aplinkos.

Būsto pirkimas Miunchene

Miunchenas yra brangiausias miestas Vokietijoje pirkti būstą. Be aukštų būsto kainų, miestas taip pat turi dideles pragyvenimo išlaidas. ECA metinėje pragyvenimo išlaidų ataskaitoje Miunchenas užėmė 16-ą vietą tarp brangiausių Europos miestų užsieniečiams. Tačiau šias aukštas išlaidas kompensuoja puiki Bavarijos sostinės gyvenimo kokybė. Kaip ir Berlyne, Miuncheno centre vyrauja butai, o didesni namai dažnesni priemiesčiuose.

Būsto pirkimo išlaidos Vokietijoje

Perkant būstą Vokietijoje, reikia žinoti apie įvairius mokesčius, kurie gali sudaryti apie 10 % turto pirkimo kainos, o kai kuriais atvejais – dar daugiau.

Turto perleidimo mokestis (Grunderwerbsteuer)

Turto perleidimo mokestis yra didžiausia papildoma būsto pirkimo išlaida Vokietijoje. Paprastai reikia mokėti nuo 3,5 % iki 6,5 % pirkimo kainos.

Tiksli norma priklauso nuo federalinės žemės, kurioje gyvenate. „Hypofriend“ pateikia naujausių normų sąrašą. Berlyne mokate 6 %, Miunchene – 3,5 %. Brandenburgas, Saro kraštas, Šlėzvigas-Holšteinas ir Tiuringija turi aukščiausią normą šalyje – 6,5 %.

Turto perleidimo mokestį reikia sumokėti per keturias savaites po pirkimo užbaigimo. Sumokėję šį mokestį, nuosavybės perleidimas gali būti užregistruotas Vokietijos žemės registre (Grundbuch). Jei kyla problemų su mokesčiais, verta kreiptis į profesionalą arba naudotis internetinėmis platformomis, tokiomis kaip „Taxfix“ ar „Wundertax“, kad supaprastintumėte mokesčių procesą.

Notaro ir žemės registro mokesčiai

Notaras atlieka svarbų vaidmenį Vokietijos būsto pirkimo sistemoje. Mokesčiai yra nustatyti įstatymu ir priklauso nuo turto vertės. Galite tikėtis mokėti apie 1,5–2 % turto pirkimo kainos. Tai apima ir turto registracijos žemės registre išlaidas.

Nekilnojamojo turto agento mokesčiai

Nuo 2020 m. įstatymo Vokietijoje būsto pirkėjai paprastai dalijasi nekilnojamojo turto agento (Immobilienmakler) mokesčiais su pardavėju. Agentų mokesčiai labai skiriasi priklausomai nuo federalinės žemės, turto vertės ir agento sutarties specifikos. Mokesčiai gali siekti iki 6 % plius PVM – iš viso 7,14 %, arba po 3,57 % pirkėjui ir pardavėjui.

Nekilnojamojo turto pirkimo finansavimas Vokietijoje

Norint pirkti namą Vokietijoje, paprastai reikia imti hipoteką (Hypothek). Nebūtina būti Vokietijos rezidentu, kad gautumėte hipoteką, tačiau jei neturite rezidento statuso, gali prireikti didesnio pradinio įnašo. Vokietijos bankai, siūlantys hipotekas, yra šie:

• Commerzbank
• Deutsche Bank
• DKB
• Postbank
• Santander
• Hypovereinsbank

Kreipdamiesi į bankus Vokietijoje, verta pasiteirauti, ar jie turi angliškai kalbančių darbuotojų, kurie galėtų jums padėti.

Vokietijos pajamų mokesčių forma

Prieš oficialiai kreipiantis dėl hipotekos, naudinga gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval) iš banko. Tai neformali sutartis, tačiau ji parodys, kiek galite pasiskolinti, ir pardavėjams parodys, kad rimtai ketinate pirkti būstą.

Kartais galima gauti hipoteką be pradinio įnašo, tačiau daugeliui pirkėjų Vokietijoje reikia sumokėti tam tikrą pradinį įnašą – dažnai 20 %. Jei imate hipoteką be pradinio įnašo, gali tekti mokėti daug aukštesnes palūkanas. Jei negyvenate ir nedirbate Vokietijoje, gali prireikti mažiausiai 40 % turto vertės pradinio įnašo.

Hypofriend

Perkate būstą Vokietijoje? Sertifikuotas Vokietijos hipotekos brokeris „Hypofriend“ gali padėti. Jie naudoja pažangius algoritmus, kad pritaikytų tinkamą hipotekos produktą pagal jūsų asmenines aplinkybes. Skirtingai nei dauguma palyginimo svetainių, jie nesikoncentruoja tik į pigiausią produktą, o į tai, kuris produktas jums tinka, užtikrindamas ilgalaikį finansinį saugumą.

Kai kurie bankai reikalauja, kad per metus uždirbtumėte minimalią sumą (pavyzdžiui, 20 000 €), o skolintojai paprastai reikalauja, kad hipotekos įmokos neviršytų 35 % jūsų mėnesinių pajamų.

Dauguma būsto pirkėjų Vokietijoje renkasi fiksuotų palūkanų hipotekas. Tai reiškia, kad palūkanų norma išlieka tokia pati tam tikrą laiką. Daugelis skolininkų fiksuoja palūkanas 10 metų. Po 10 metų galite refinansuoti paskolą pagal tuo metu galiojančias rinkos normas.

Nekilnojamojo turto paieška Vokietijoje

Dauguma nekilnojamojo turto Vokietijoje yra parduodama per nekilnojamojo turto agentus. Tačiau pirmiausia galite peržiūrėti internetinius nekilnojamojo turto portalus, kuriuose rasite parduodamus namus iš įvairių vietinių agentų.

Paprastai agentai parduoda turtą pardavėjo vardu, tačiau galite pasamdyti savo agentą, kuris padėtų jums ieškoti turto. Tai kainuos, tačiau suteiks daugiau įžvalgų apie vietinę nekilnojamojo turto rinką ir padės jums aplenkti konkurentus, kai atsiras naujų objektų. Įsitikinkite, kad jūsų pasirinktas agentas yra profesionalios organizacijos, tokios kaip IVD, narys.

Vokietijoje yra daug nekilnojamojo turto portalų, pradedant tais, kurie siūlo visų tipų turtą, baigiant specializuotais, pavyzdžiui, bendrais butais ar tiesiogiai pardavėjų siūlomais namais. Trys didžiausi portalai yra šie:

• Immobilienscout24
• Immonet
• Immowelt

Vokietijoje prie namų paprastai nėra „parduodama“ ženklų. Vietinių ir regioninių laikraščių savaitgalio leidiniuose yra nekilnojamojo turto skelbimų, kurie gali būti naudingi ieškant turto.

Būsto pirkimo procesas Vokietijoje

Prieš ieškant turto Vokietijoje, patartina gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval). Gavus šį patvirtinimą, būsto pirkimas paprastai vyksta šiais žingsniais:

Pasiūlymo pateikimas

Radus turtą, pateiksite pasiūlymą per nekilnojamojo turto agentą. Jei pasiūlymas priimamas, jūsų bus paprašyta sumokėti rezervacijos mokestį (0,5–1 % turto kainos). Sumokėjus šį mokestį, turtas bus pašalintas iš rinkos. Rezervacijos laikotarpis trunka dvi ar keturias savaites, per kurias galite užbaigti hipotekos formalumus. Jei nuspręsite nepirkti turto, galite prarasti rezervacijos mokestį.

Nekilnojamojo turto agentas rodo porai baltą ir geltoną virtuvę

Jei norite atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kad patikrintumėte, ar pastate nėra problemų, tai turėtumėte padaryti prieš pasirašydami pirkimo sutartį. Karališkasis chartijos matininkų institutas (RICS) pateikia matininkų sąrašą Vokietijoje.

Hipotekos užbaigimas

Dabar laikas užbaigti hipotekos detales (pvz., kiek laiko fiksuosite palūkanų normą). Tai galima padaryti tiesiogiai su pasirinktu banku arba per nepriklausomą hipotekos brokerį, jei tokį pasamdėte. Bet kuriuo atveju reikės pateikti dokumentus iš pardavėjo, patvirtinančius turto detales, taip pat jūsų tapatybės ir pajamų įrodymus. Nepriklausomi brokeriai Vokietijoje yra šie:

• Hypofriend – taip pat teikia internetinį hipotekos skaičiuoklį
• LoanLink

Pateikus paraišką, hipotekos skolintojui gali prireikti iki 10 dienų ją apdoroti. Procesas gali užtrukti, jei skolintojui reikia papildomos informacijos ar atlikti savo turto vertinimą.

Sutarties pasirašymas

Jūs ir pardavėjas susitarsite dėl notaro, kuris tvarkys teisinius sandorio aspektus. Notaras parengs galutinę pirkimo sutartį. Gavus sutartį, yra 14 dienų atvėsimo laikotarpis, kol ji gali būti pasirašyta. Tada kartu su pardavėju asmeniškai dalyvausite notaro biure. Jei nekalbate vokiškai, jums reikės vertėjo, kuris dalyvautų susitikime.

Notaras perskaitys sutartį, o abi šalys galės užduoti klausimus ar siūlyti pataisas. Užbaigus sutartį, notaras pateiks pirmumo pranešimą žemės registrui, užregistruodamas ketinimą perleisti turtą jūsų vardu.

Finansų tvarkymas ir mokesčių mokėjimas

Po sandorio notarizacijos reikės sumokėti anksčiau minėtus mokesčius. Pirmiausia tikėtina, kad reikės sumokėti nekilnojamojo turto agento mokestį, o vėliau – notaro mokestį. Po kelių savaičių (tiksli trukmė skiriasi) notaras nustatys datą, kada turėsite pervesti visą pirkimo sumą pardavėjui.

Jei turite pajamų iš skirtingų šalių ar įvairiomis valiutomis, šis procesas gali atrodyti sudėtingesnis. Tačiau turite daug galimybių perkant turtą Vokietijoje.

Jei gyvenate šalyje, galite atsidaryti vietinę banko sąskaitą. Jei negyvenate, galite pasikalbėti su finansų patarėju arba apsvarstyti specializuotą pinigų pervedimo paslaugą, kuri padės pervesti pinigus iš banko sąskaitos už Vokietijos ribų, kad įsigytumėte turtą.

Pavyzdžiui, „Wise“ turi specializuotą komandą, kuri padeda vykdyti didelius pervedimus į užsienį ir gali sutaupyti keitimo mokesčių.

Galutiniai susitarimai

Oficialiai netapsite turto savininku, kol nebus užbaigtas žemės registro perleidimas, kuris gali užtrukti kelias savaites po to, kai gausite raktus ir įsikelsite. Iki to laiko turėtumėte gauti turto perleidimo mokesčio sąskaitą, kurią reikia sumokėti per keturias savaites. Nekilnojamas turtas Ispanijoje Almerija, kaip įsigyti?

Draudimas

Jei perkate namą Vokietijoje, paprastai reikės pastato draudimo (Wohngebäudeversicherung), kad padengtumėte bet kokios žalos pastato struktūrai išlaidas, pavyzdžiui, dėl gaisro ar potvynio. Perkant butą, tokio draudimo gali nereikėti, nes jis turėtų būti paskirstytas tarp visų pastato savininkų ir įtrauktas į jūsų aptarnavimo mokestį (Hausgeld). Turinio draudimas, apsaugantis nuo jūsų daiktų sugadinimo ar vagystės, nėra privalomas pagal įstatymą, tačiau galite norėti jį įsigyti papildomam ramybės jausmui.

Finansai

Hipotekos teikėjai gali reikalauti, kad įsigytumėte draudimą, padengiantį hipotekos įmokas, jei sunkiai susirgtumėte ar mirtumėte. Tai ne visada būtina, tačiau gali būti reikalaujama, jei esate vienintelis šeimos maitintojas arba jei skolinatės su aukštu paskolos ir turto vertės santykiu. Penktadalis Lietuvos gyventojų to neįvertina

Komunalinės paslaugos ir telekomunikacijos

Įsikėlę į naująjį turtą, turėsite perimti esamas sutartis su komunalinių paslaugų teikėjais. Dujų ir vandens tiekimui jau bus esama paslauga, kurią galite perregistruoti savo vardu. Tačiau, žinoma, galite ieškoti geresnių pasiūlymų iš kitų teikėjų. Interneto ir televizijos paslaugas paprastai reikės užsisakyti patiems, tačiau rangovus galite rasti internete per platformas, tokias kaip „TaskRabbit“. Prioritetą teikite interneto ryšio įrengimui, nes teikėjui gali prireikti suplanuoti inžinieriaus vizitą į jūsų namus.

Naujo namo statyba Vokietijoje

Vokietijoje galima statyti savo namą. Vienas pagrindinių privalumų statant savo namą yra tai, kad turto perleidimo mokestį, notaro ir agento mokesčius mokėsite tik už įsigytos žemės vertę, o ne už baigtą turtą. Nekilnojamas turtas Vokietijoje

Norėdami statyti savo namą, turėsite rasti tinkamą sklypą, gauti statybos leidimą (Baugenehmigung) iš vietos statybos institucijos ir pasamdyti architektą, kuris suprojektuotų namą. Savo namo statyba yra labai daug laiko ir pastangų reikalaujantis procesas, todėl svarbu gauti patarimų ir kruopščiai ištirti galimybes prieš skubant pradėti.

Naujo statybos būsto pirkimas Vokietijoje

Naujo statybos būstai Vokietijoje paprastai perkami tiesiogiai iš vystytojo. Daugelis naujų namų Vokietijoje (ypač butų) parduodami pagal planą, dar nebaigus statybų. Prieš perkant pagal planą, reikėtų ištirti vystytojo reputaciją. Tai suteiks pasitikėjimo, kad projektas bus užbaigtas laiku ir pagal gerą standartą.

Modernūs butai, fotografuoti iš apačios su kranu fone

Naujo statybos būstai paprastai apmokami dalimis, sutartomis tarp jūsų ir vystytojo. Pavyzdžiui, galite sumokėti vieną dalį statybų pradžioje, kitą – kai pastatomi pamatai ir sienos, o likusią dalį – kitais statybos etapais. Galima gauti hipoteką naujos statybos būsto pirkimui. Kai kurie skolintojai siūlo specialius produktus, kai paskola išmokama dalimis pagal statybos užbaigimo etapus.

Nekilnojamojo turto pardavimas Vokietijoje

Jei parduodate namą Vokietijoje, pirmiausia reikės paruošti turtą pardavimui ir pasamdyti nekilnojamojo turto agentą. Agentai turėtų galėti aiškiai nurodyti turto vertę, tačiau verta gauti kelis įvertinimus prieš sutariant dėl prašomos kainos. Turtą galima parduoti privačiai, tačiau tai gali būti daug laiko reikalaujantis procesas, ypač jei sulaukiate daug pirkėjų užklausų. Įsigytas turtas turi hipoteką; ką galiu ir ko negaliu su juo daryti, o ko vengti bet kokiomis aplinkybėmis

Prieš skelbdami turtą pardavimui, turėsite paruošti kelis dokumentus. Tai apima grindų planą (Grundriss), žemės registro išrašą (Grundbuchauszug), energijos sertifikatą (Energieausweis) ir statybos leidimą (Baugenehmigung). Jei parduodate butą, taip pat reikės deklaracijos, kaip pastatas yra padalintas (Teilungserklärung), ir pastarųjų savininkų susirinkimų protokolų.

Be nekilnojamojo turto agento mokesčių, gali tekti mokėti hipotekos nutraukimo mokesčius, jei grąžinsite hipoteką per jos fiksuotą laikotarpį. Refinansuojate būsto paskolą? Štai 3 mokesčiai, kurių galite išvengti

Turinys priklauso: expatica.com