Preliminariosios pardavimo sutarties nevykdymas: pardavėjų gali laukti nuostoliai

Nekilnojamojo turto pardavimo atveju yra įprasta prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį pasirašyti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Tokia sutartimi susitariama pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį joje aptartomis sąlygomis sudaryti ateityje. Pasirašydamas preliminariąją sutartį pardavėjas įprastai neturi paslėptų ketinimų ir siekia sudaryti pagrindinę sutartį dėl turto pardavimo, tačiau versle pasitaikanti praktika rodo, kad yra nemažai atvejų, kai pardavėjas pats siekia nutraukti preliminariąją sutartį ar atsisako ją vykdyti. Pavyzdžiui, padidėjusi parduodamo turto rinkos kaina, padidėjusi medžiagų ar darbų kaina, negalėjimas ar nenoras vykdyti tam tikrų įsipareigojimų ir panašiai.Verslo tikslas uždirbti pelną, todėl nenuostabu, jog nekilnojamojo turto pardavėjai, matydami, kad turto pardavimas preliminarioje sutartyje sutartomis sąlygomis yra nebenaudingas, pasirenka nebevykdyti preliminariosios sutarties. Tačiau ne visuomet toks nevykdymas pardavėjui yra naudingas, todėl sprendimas nutraukti ar nebevykdyti preliminarios sutarties turi būti priimtas pamatuotai ir įvertinant potencialiai gautiną naudą ir galimą kilti riziką, pasakoja LAWKORPUS teisininkas Vilius Vismantas.Pasak jo jo, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jai gali tekti atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. „Preliminarioji sutartis priskiriama ikisutartinių santykių stadijai, todėl šalys turi būti sąžiningos ir preliminariąją sutartį sudaryti bei vykdyti turi turėdamos realius ketinimus sudaryti pagrindinę sutartį. Teismai preliminariąją sutartį vertina kaip stipresnį teisinį santykį nei derybas, kurios dažniausiai apskritai nėra forminamos sutartimi.

Reklama

Tačiau tokios preliminarios sutarties sukurtas teisinis ryšys yra trapesnis už sutartinius santykius, todėl iš pardavėjo negalima priverstinai reikalauti sudaryti galutinę sutartį, kas leidžia pardavėjui būti lankstesniam“ – sako V. Vismantas ir prideda, kad pardavėjo pareiga atlyginti pirkėjo dėl preliminariosios sutarties nevykdymo patirtus nuostolius yra itin neapibrėžta ir praktikoje neretai sukelia tokias pasekmes, kurių pardavėjas nesitikėjo.

Įprastai pardavėjui tenka atlyginti faktinius arba sutartinius nuostolius

Kai pardavėjas neįvykdo preliminariosios sutarties, jis gali būti atsakingas už pirkėjo ikisutartinius nuostolius, kuriais siekiama grąžinti pirkėją į pradinę padėtį iki teisių pažeidimo. Nuostoliai apskaičiuojami atsižvelgiant į tai, ką pirkėjas faktiškai prarado dėl neįvykdytos preliminariosios sutarties, o ne į tai, ką jis būtų gavęs, jei pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta.

„Nuostolių atlyginimas neturėtų virsti baudimu ar pirkėjo pastatymu į tokią poziciją, į kurią ji būtų patekusi, jeigu pagrindinė sutartis būtų sudaryta. Teismai paprastai priteisia nukentėjusiai šaliai tiesioginius nuostolius, t. y. faktiškai patirtas išlaidas. Dėl to jau pačioje preliminarioje sutartyje tikslinga įtraukti šalies, nevykdančios preliminariosios sutarties, pareigą mokėti sutarto dydžio baudą. Tokiu atveju pardavėjas gali iš anksto įsivertinti kokio dydžio pirkėjo išlaidas gali tekti atlyginti“, – nurodo V. Vismantas.

Gali tekti atlyginti ne tik faktinius nuostolius

Vis dėlto teisininkas užsimena, kad kai kuriais ikisutartinių įsipareigojimų pažeidimo atvejais nukentėjusioji šalis gali turėti teisę ne tik į tiesioginių nuostolių kompensaciją, bet ir į prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimą.

„Pavyzdžiui, pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį ir parduoti nekilnojamąjį daiktą, o pirkėjui įsigijus tą patį arba panašų turtą iš kito asmens už didesnę kainą, pardavėjui gali tekti atlyginti kainų skirtumą tarp neparduoto turto ir pirkėjo įsigyto naujo turto kainos. Tas skirtumas ir gali būti laikomas prarastos galimybės pinigine verte“, – nurodo teisininkas.

Pasak jo, tokia prarastos galimybės piniginės vertės kompensacija gali būti priteisiama tik tuo atveju, jei nustatomos visos šios aplinkybės: (1) kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį; (2) yra priežastinis ryšys tarp pažeidimo ir patirtų nuostolių; (3) dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu; ir (4) dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis.

Reklama

Be minėtų nuostolių rūšių, preliminariąją sutartį pažeidęs pardavėjas gali būti įpareigotas atlyginti taip vadinamus restitucinius nuostolius. Šie nuostoliai atspindi naudą, kurią pardavėjas gavo nesudaręs su pirkėju pagrindinės sutarties.

„Jeigu dėl nuvykdytos preliminariosios sutarties pardavėjas gauna papildomos naudos, ši nauda gali būti pripažinta pirkėjo nuostoliais, nes jis tos naudos negavo. Restitucinių nuostolių tikslas – neleisti pažeidusiai šaliai pasilikti naudos, kurią ji gavo pažeidusi susitarimą. Šie nuostoliai apskaičiuojami kaip grynoji gauta nauda, atėmus visas išlaidas ar mokesčius “, – sako V. Vismantas ir papildo, kad kitaip nei prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo atveju, restituciniai nuostoliai gali būti priteisiami net ir nesant vėliau sudaryto pakeičiančiojo sandorio.

Taigi, pardavėjai, turėdami intencijų nevykdyti preliminariųjų sutarčių ar jas nutraukti, ypač dėl tokių aplinkybių, kaip pasikeitusi turto rinkos kaina ar padidėjusi medžiagų/darbų kaina, turėtų įsivertinti, jog vėliau ta siekiama nauda gali virsti suma, kurią galiausiai reikės atlyginti pirkėjui.

„Patartina tam tikras rizikas sumažinti jau preliminariosios sutarties sudarymo metu. Pavyzdžiui, nusimatyti, kadpardavėjas turi teisę į turto kainos padidėjimą, jeigu esmingai pasikeičia medžiagų ar kitų išlaidų, kurių pardavėjas negali kontroliuoti, kaina arba nusimatyti aiškius atvejus, kai pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti preliminariąją sutartį, kaip kompensaciją paliekant sutartyje numatytą baudą. Tokiu atveju, siekiant sutarties šalių pusiausvyros, siūlytina nusimatyti sąžiningą baudos dydį“, pataria teisininkas.

Pasak teisininko, geriau iš anksto sutarti didesnį nuostolių atlyginimą, nei vėliau tvarkytis su neapibrėžta situacija, kai galimų nuostolių dydis yra neaiškus. Nekilnojamojo turto versle iš anksto žinoti galimas sandorių nevykdymo sąnaudas yra svarbiau, nei naiviai tikėtis jų išvengti ateityje.