Investavimas
Kodėl protingi investuotojai renkasi hipotekas, net galėdami sumokėti visą sumą iš karto
Iš pirmo žvilgsnio, mokėjimas grynaisiais už nekilnojamąjį turtą atrodo saugiausias ir protingiausias sprendimas. Jokių palūkanų, jokių skolų, jokių mėnesinių įmokų – viskas paprasta ir švaru. Tačiau patyrę investuotojai dažnai mąsto kitaip. Daugelis jų renkasi imti hipoteką, net jei turi daugiau nei pakankamai pinigų sumokėti iš karto.
Reklama
Tai nėra klausimas apie finansines galimybes. Tai strategijos klausimas.
Skelbimas Protingas skolų naudojimas leidžia investuotojams išlaikyti savo kapitalą dirbantį kitose srityse – ar tai būtų akcijų rinka, augantis verslas, ar kiti nekilnojamieji turtai. Hipotekos finansavimas tampa įrankiu, užtikrinančiu likvidumą, diversifikaciją ir dažnai didesnę grąžą. Tai nėra visiškas rizikos vengimas, o jos valdymas taip, kad ilgainiui augtų turtas.
Kaip teigia Morganas Houselis, „The Psychology of Money“ autorius: „Turtas yra tai, ko nematote. Protingas sverto naudojimas reiškia, kad jūsų pinigai dirba ten, kur jie yra efektyviausi.“
Paprastiems pirkėjams finansavimas dažnai yra būtinybė. Tačiau investuotojams, turintiems kapitalo, pasirinkimas tarp šių dviejų variantų tampa strategijos, o ne būtinybės klausimu.
Pateikime paprastą pavyzdį:
Pirkėjas grynaisiais: Perka 500 000 USD vertės turtą iš karto. Dabar jis turi namą be skolų, bet visi 500 000 USD yra įšaldyti viename turte.
Pirkėjas su hipoteka: Įneša 20 % pradinį įnašą (100 000 USD) ir finansuoja likusius 400 000 USD. Likę pinigai (400 000 USD) vis dar yra prieinami investuoti kitur – galbūt į kitą turtą, akcijas ar net didelio pajamingumo taupymo instrumentus.
Pagrindinis skirtumas čia nėra tik skola – tai kapitalo paskirstymas.
Reklama
Kai perkate grynaisiais, jūsų grąža priklauso tik nuo turto vertės augimo ir nuomos pajamų. Tačiau naudojant hipoteką, jūsų grynųjų pinigų grąža – grąža, pagrįsta jūsų faktinėmis išlaidomis – gali būti žymiai didesnė.
Štai kodėl daugelis patyrusių investuotojų hipoteką laiko įrankiu, o ne našta. Kaip sako nekilnojamojo turto investuotojas ir autorius Brandonas Turneris:
„Skola, naudojama atsakingai, yra vienas galingiausių turto kūrimo įrankių.“
Vis dėlto tai nereiškia, kad vienas metodas visada yra geresnis. Tai priklauso nuo rinkos sąlygų, palūkanų normų, rizikos apetito ir to, ką išlaisvintas kapitalas galėtų veikti kitur. Tačiau dažniausiai supratimas, kaip veikia finansavimas, suteikia investuotojams daugiau kontrolės, o ne mažiau.
Kaip hipotekos svertas padidina potencialią investicijų grąžą
Investuotojams turto kūrimas nekilnojamajame turte nėra tik apie turto turėjimą – tai apie tai, kaip efektyviai paskirstote kapitalą. Čia hipotekos svertas tampa strateginiu įrankiu. Finansuodami dalį pirkimo, galite padidinti grynųjų pinigų grąžą – grąžą, pagrįstą faktiniais jūsų investuotais pinigais.
Panagrinėkime tai su skaičiais.
Scenarijus A: Pirkimas grynaisiais Pirkimo kaina: 500 000 USD Grynosios metinės nuomos pajamos (po išlaidų): 25 000 USD Investuotas kapitalas: 500 000 USD Investicijų grąža: 25 000 USD ÷ 500 000 USD = 5 %
Scenarijus B: 80 % hipotekos finansavimas Pradinis įnašas (20 %): 100 000 USD Hipoteka (30 metų fiksuota 5 %): 400 000 USD Metinės hipotekos įmokos (pagrindinė suma ir palūkanos): ~25 800 USD Bendrosios nuomos pajamos: 45 000 USD Grynosios pajamos po išlaidų ir hipotekos: ~19 200 USD Investuotas kapitalas: 100 000 USD Investicijų grąža: 19 200 USD ÷ 100 000 USD = 19,2 %
Naudodamas svertą, investuotojas B scenarijuje uždirba beveik 4 kartus didesnę grąžą už tą patį turtą, nepaisant mažesnių grynųjų pajamų absoliučiais skaičiais. Tai yra pagrindinis hipotekų patrauklumas investuojant į nekilnojamąjį turtą – didesnė investicijų grąža, sumažinant viename turte įšaldytą kapitalą.
Net nedidelis vertės augimas daro skirtumą. Jei turto vertė auga tik 4 % per metus, tai yra 20 000 USD prieaugis. Su 100 000 USD pradiniu įnašu tai jau reiškia 20 % nuosavo kapitalo grąžą – neįskaitant nuomos pajamų. Rinkoje, kur vertė auga, svertas dar labiau padidina grąžą.
Štai kodėl privataus kapitalo bendrovės ir instituciniai nekilnojamojo turto investuotojai retai moka visą sumą. Jie remiasi struktūrizuota skola, kad pagerintų veiklos rodiklius, išlaikytų likvidumą ir greičiau plėstų portfelius. Mažmeniniams investuotojams logika yra ta pati – naudokite hipoteką, kad atrakintumėte didesnę grąžą ir išlaikytumėte kapitalą dirbantį kitur.
Tačiau svertas veikia abiem kryptimis. Jei nuomos pajamos sumažėja arba palūkanų normos smarkiai pakyla, grąža gali sumažėti arba net tapti neigiama. Todėl būtina suprasti skolų sąlygas ir išbandyti pajamų scenarijus.
Vis dėlto atsakingai naudojamas svertas išlieka vienu efektyviausių būdų maksimaliai padidinti nekilnojamojo turto grąžą, ypač kai palūkanų normos yra mažesnės už vidutinį turto augimą. 2025 m. pradžioje 30 metų fiksuotų hipotekų palūkanų normos JAV svyruoja nuo 5 % iki 6 %, o vidutinis ilgalaikis nekilnojamojo turto vertės augimas yra apie 4–5 %, o nuomos pajamingumas prideda dar 3–6 %, priklausomai nuo rinkos.
Daugeliui investuotojų šie skaičiai vis dar leidžia matematikai veikti – ypač kai hipotekos palūkanos yra atskaitomos nuo mokesčių, o kapitalas reikalingas kitur.
Kodėl alternatyviosios išlaidos svarbios perkant nekilnojamąjį turtą
Vienas iš labiausiai nepastebimų veiksnių priimant nekilnojamojo turto sprendimus yra alternatyviosios išlaidos – ką jūsų pinigai galėtų veikti kitur, jei jų visų nesurištumėte į vieną turtą.
Mokėjimas 500 000 USD grynaisiais už turtą gali sutaupyti hipotekos palūkanų, bet tai taip pat pašalina pusę milijono dolerių iš jūsų likvidaus investicijų fondo. Jei ta pati suma galėtų generuoti didesnę grąžą kitur, „sutaupymai“ iš mokėjimo grynaisiais greitai tampa brangesni, nei atrodo.
Tarkime, užuot panaudoję visą 500 000 USD vienam turtui pirkti grynaisiais, investuojate tik 100 000 USD kaip pradinį įnašą, o likusius 400 000 USD paskirstote diversifikuotame portfelyje.
Štai kaip tas kapitalas gali veikti laikui bėgant:
Strategija Metinė grynoji grąža Paskirstytas kapitalas Metinis prieaugis Turtas grynaisiais 5 % grąža 500 000 USD 25 000 USD Svertinis turtas + akcijų indeksų fondas (7 % metinė grąža) 19,2 % iš 100 tūkst. USD (turtas) + 7 % iš 400 tūkst. USD (akcijos) 500 000 USD 19 200 USD + 28 000 USD = 47 200 USD Skelbimas Tai beveik dviguba grąža, tiesiog paskirsčius kapitalą tarp nekilnojamojo turto ir finansų rinkų. Ir tai net neatsižvelgia į mokesčių lengvatas, hipotekos palūkanų atskaitymus ar nekilnojamojo turto vertės augimą, kuris galėtų dar labiau padidinti bendrą grąžą.
2025 m. JAV iždo obligacijų pajamingumas svyruoja apie 4,3 %, o S&P 500 per pastaruosius 10 metų (2015–2024 m.) vidutiniškai užtikrino apie 9,8 % grąžą. Investuotojai, turintys lankstumo, dažnai teikia pirmenybę likvidumui, kad galėtų reaguoti į šias kintančias sąlygas.
Ray Dalio, „Bridgewater Associates“ įkūrėjas, tai apibūdina taip:
„Grynieji pinigai yra brangiausias turtas, kurį galite laikyti, kai kiti turtai auga greičiau.“
Naudodami hipoteką, investuotojai išlaiko galimybę diversifikuoti – į akcijas, REIT, trumpalaikes obligacijas ar net kitus nekilnojamojo turto sandorius. Šis lankstumas nėra tik apie pelno siekimą; tai apie ekspozicijos vienai turto klasei mažinimą ir portfelio optimizavimą laikui bėgant.
Žinoma, tai veikia tik tuo atveju, jei alternatyvios jūsų kapitalo panaudojimo galimybės yra patikimos ir gerai valdomos. Jei tie papildomi pinigai lieka nenaudojami, argumentas silpnėja. Tačiau aktyviems investuotojams alternatyviosios išlaidos dažnai yra tikrosios išlaidos, kai viskas investuojama į vieną turtą.
Kada mokėjimas grynaisiais vis dar turi prasmę investuotojams
Nors svertas gali padidinti grąžą, yra atvejų, kai mokėjimas grynaisiais vis dar yra prasmingas – ypač tam tikrų tipų investuotojams ir rinkos sąlygomis. Nekilnojamas turtas Ispanijoje Almerija, kaip įsigyti?
- Itin turtingi pirkėjai: Investuotojams, turintiems didelį likvidumą, čekio išrašymas gali būti labiau apie greitį ir paprastumą nei apie grąžą. Konkurencingose rinkose, tokiose kaip Manhatanas, Londonas ar Monakas, grynųjų pinigų pirkėjai dažnai užbaigia sandorius greičiau, suteikdami jiems stiprų pranašumą derybose. Pardavėjai teikia pirmenybę tikrumui, o finansavimo sąlygų pašalinimas dažnai užtikrina sandorį.
- Aukštų palūkanų normų aplinka: Jei hipotekos palūkanų normos viršija numatomą turto grąžą, matematika pasikeičia. Pavyzdžiui, jei mokate 7 % už hipoteką, bet turtas duoda tik 5 % grynųjų pajamų, svertas pradeda naikinti – o ne didinti – grąžą. Tokiose situacijose grynieji pinigai tampa patrauklesni, nes išvengiama palūkanų naštos.
- Mažos rizikos, į pajamas orientuoti portfeliai: Pensininkai ar konservatyvūs investuotojai gali teikti pirmenybę stabilumui, o ne pajamingumui. Turėti nuomojamą turtą be skolų reiškia, kad nėra mėnesinių skolų įsipareigojimų, o tai sumažina finansinį spaudimą per tuščias vietas ar nuosmukius. Tai gali būti didelis privalumas neaiškiose ar kintančiose nuomos rinkose.
- Užsienio pirkėjai ir reguliavimo kliūtys: Kai kuriose šalyse nerezidentai susiduria su griežtesnėmis skolinimo taisyklėmis arba išvis negali gauti hipotekų. Tokiais atvejais mokėjimas grynaisiais dažnai yra vienintelis įmanomas kelias. Be to, kai kuriose jurisdikcijose pirkimas grynaisiais gali padėti supaprastinti rezidencijos ar investuotojo vizos paraiškas.
- Paskolų išlaidų vengimas: Hipotekos yra susijusios su uždarymo mokesčiais, vertinimo išlaidomis ir palūkanų mokėjimais. Nors šios išlaidos dažnai pateisinamos sverto teikiamu potencialu, jų vengimas gali būti prasmingas trumpalaikiams investuotojams ar tiems, kurie planuoja greitai perparduoti turtą.
Vis dėlto net ir šiais atvejais mokėjimas grynaisiais dažnai yra labiau apie strateginį pozicionavimą, o ne grąžos maksimizavimą. Investuotojas renkasi mažesnę riziką ir didesnę kontrolę, aukodamas likvidumą ir potencialų pelną.
Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) duomenimis, apie 26 % JAV nekilnojamojo turto sandorių 2025 m. pradžioje buvo mokami grynaisiais. Šis skaičius gerokai išauga prabangos segmentuose, kur turtingi pirkėjai dažnai teikia pirmenybę diskretiškumui, greičiui ir paprastumui. Nekilnojamas turtas Vokietijoje
Ką protingi investuotojai svarsto prieš rinkdamiesi grynuosius ar hipoteką
Protingi investuotojai sprendimus dėl mokėjimo grynaisiais ar hipotekos priima ne remdamiesi tuo, kas atrodo saugiausia, o tuo, kas finansiškai yra prasmingiausia. Tai nėra apie tai, kaip būti be skolų ar turėti turtą visiškai. Tai apie klausimą: „Ką mano pinigai padarys man, jei jų visų nesurišiu į šį turtą?“
Vienas iš pirmųjų dalykų, apie kuriuos jie galvoja, yra likvidumas. Mokėjimas grynaisiais gali atrodyti švariausias pasirinkimas, bet tai suriša didelę kapitalo dalį vienoje vietoje. Tie pinigai galėtų būti naudojami kitoms investicijoms su geresne grąža ar didesniu lankstumu – ar tai būtų kito turto pirkimas, lėšų investavimas į akcijas, ar privataus verslo augimas. Prieiga prie kapitalo yra svarbi, ypač kai atsiranda naujų galimybių. Įsigytas turtas turi hipoteką; ką galiu ir ko negaliu su juo daryti, o ko vengti bet kokiomis aplinkybėmis
Jie taip pat galvoja apie skolinimosi kainą. Šiuo metu, 2025 m., hipotekos palūkanų normos 30 metų fiksuotai paskolai svyruoja apie 6 %. Daugeliui investuotojų tai nėra pakankamai aukšta, kad atmestų finansavimą – ypač jei jie tiki, kad kitose srityse gali uždirbti 8–10 % grąžą. Tačiau kai pats turtas neduoda pakankamai pajamų arba palūkanų normos smarkiai išauga, paskolos kaina gali viršyti sverto naudą.
Kitas svarbus veiksnys yra numatoma turto grąža. Jei nuoma atneša solidžias pajamas ir yra potencialo vertei augti, hipoteka gali padidinti šias grąžas. Tačiau jei turtas generuoja tik 2–3 % per metus po išlaidų, palūkanų mokėjimas gali sumažinti bendrą našumą. Tai tampa skaičių, o ne intuicijos klausimu.
Laikymo laikotarpis taip pat vaidina svarbų vaidmenį. Jei investuotojas planuoja laikyti turtą 10 ar 20 metų, finansavimas gali pasiūlyti ilgalaikę naudą, išlaikant kapitalą laisvą. Tačiau jei jie planuoja perparduoti turtą per metus ar dvejus, mokesčiai ir palūkanos gali sumažinti trumpalaikį pelną. Nekilnojamasis turtas nėra universalus – strategija priklauso nuo laiko horizonto.
Mokesčių implikacijos taip pat yra lygties dalis. Daugelyje šalių hipotekos palūkanos yra atskaitomos nuo mokesčių investiciniams turtams. Šis atskaitymas gali žymiai pagerinti grąžą po mokesčių, ypač investuotojams, esantiems aukštose pajamų grupėse. Ar verta pirkti nekilnojamąjį turtą nuomai?
Remiantis IRS duomenimis, turto savininkai pernai pareikalavo daugiau nei 25 mlrd. USD hipotekos palūkanų atskaitymų. Investuotojams tokia mokesčių lengvata gali paversti gerą sandorį puikiu.
Žinoma, rizikos tolerancija negali būti ignoruojama. Ne visi jaučiasi patogiai turėdami skolų – net jei matematika veikia. Kai kurie teikia pirmenybę turto turėjimui be skolų paprastumui, ypač pensininkai ar tie, kuriems svarbi ramybė, o ne grąža. Tai taip pat pagrįsta. Turėjimas be skolų reiškia mažiau judančių dalių ir jokių mėnesinių įsipareigojimų, kas gali būti patrauklu nestabiliose rinkose.
Kaip kartą sakė Morganas Houselis: „Naudokite skolą, jei ji padidina jūsų galimybes ir kontrolę. Venkite jos, jei ji jas riboja.“ Parduodami namai Vokietijoje
Šis mąstymas yra tai, kas skiria finansinį sprendimą nuo asmeninio. Tai nėra apie hipoteką ar turtą – tai apie tai, kaip sandorio struktūra veikia viską kitą investuotojo portfelyje.
Galų gale, protingi investuotojai neklausia, ar jie gali sau leisti mokėti grynaisiais. Jie klausia, ar tai yra geriausias jų kapitalo panaudojimas – ir ką jų pinigai galėtų veikti kitur. Taip kuriamas ilgalaikis turtas.
Reklama
