„Citus“ ekspertai: vasaris Vilniaus būsto rinkai atnešė pasiūlos bangą, o kiek joje nelikvidžios pasiūlos?

Vasario mėnuo buvo stabiliai aktyvus Vilniuje ir Kaune: šiuose miestuose rezultatas, nors ir kiek mažesnis nei sausį, buvo geresnis nei vasarį prieš metus. Klaipėdoje susiklostė lygiai priešinga situacija. Euribor 6 mėn. trukmės palūkanų normai šiais metais užsispyrusiai balansuojant ties 3,8–3,95 proc. riba būsto paklausa kol kas taip pat išlaiko stabilumą.

Reklama

Vilniaus pirminėje rinkoje praėjusį mėnesį sudarytas 251 preliminarusis naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo sandoris. Tai yra 2,7 proc. mažiau nei sausį (258), tačiau 10 proc. daugiau nei prieš metus (228) bei šiek tiek gausiau nei sudaro pernai metų mėnesinis sandorių vidurkis (apie 225 sandorius per mėn.).

„Citus“ analitikų komanda, prognozuodama būsto rinkos dinamiką ir analizuodama daugiau nei dešimtmečio rinkos duomenis, nustatė, kad Euribor dydis ir būsto paklausa yra labai tampriai susiję, jų koreliacija yra beveik absoliuti. Taigi, nenuostabu, kad esant gan stabiliam Euribor, rinkos aktyvumas išlieka panašiame lygyje. Iš kitos pusės, matome, kad Europos centrinis bankas ryškesnių Euribor pokyčių imdavosi kartą per ketvirtį. Kaip tik artimiausias posėdis numatytas kovo pradžioje, o nuo gruodžio pradžios Euribor buvo stabilus. Prognozuoti ECB sprendimus, žinoma, labai sudėtinga, bet aš, asmeniškai, atsargiai tikiuosi Euribor pamažėjimo 0,2–0,25 procentinio punkto artimiausiems trims mėnesiams. Tai būtų pozityvus ženklas, juolab, kad miestuose vartotojų pasitikėjimo rodiklis vasarį dar išaugo – rodiklis pasiekė 4 balų reikšmę. Tokio aukšto pozityvumo nebuvo nuo 2021 m. vasaros, o ir jo augimas panašėja į tendenciją“, – sako kūrybiškų NT projektų bei vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Per mėnesį sostinėje ūžtelėjo pasiūlos banga: naujų būtų asortimentas pasipildė 446 butais viename naujame projekte ir dviejuose anksčiau pradėtų projektų etapuose. Kotedžų pasiūla sostinėje šiek tiek sumažėjo, nes naujų projektų nebuvo. Tokio staigaus pasiūlos augimo „Citus“ analitikai teigia nematę jau senokai. Tiesa, bendras būsto sandėlis išaugo ne taip reikšmingai: per mėnesį jis didėjo nuo 4 418 iki 4 789 vnt. ir tai sudarė 8,4 proc. augimą. Prieš metus vilniečiai galėjo rinktis iš 4 329 būstų (augimas – 10,6 proc.).

„Vienas projektas Vilniuje buvo netikėtai didelės apimties – apie 230 butų vienu ypu. Esame įpratę matyti smulkesnius projektus ar etapus. Net ir be šio projekto pasiūlos prieaugis yra gan reikšmingas, tačiau tai vertinu labiau kaip išimtį nei tendenciją. Dėmesį reikėtų atkreipti ir į pasiūlos kokybę. „Citus“ skaičiavimu, sostinėje yra beveik 950 būstų, kuriuos galima laikyti nelikvidžiais: jie šeimininkų neranda dvejus metus ir ilgiau. Ir iš šios statistikos buvo eliminuoti laikinai sustabdyti ir vėliau atnaujinti projektai. Gali būti, kad tokie būstai ir toliau nevilios pirkėjų, taigi, reali pasiūla yra mažesnė apie 20 proc.”, – vertina ekspertas. Neišsipildę pirkėjų lūkesčiai dėl Euribor nusviedė Vilniaus rinką metus atgal

Vidutinės Vilniaus pasiūloje esančių butų kvadratinio metro kainos per mėnesį pasikeitė nedaug – 1,25 proc.: sausio gale 1 kv. m naujame būste buvo parduodamas už 3 352 Eur, vasario gale – už 3 394 Eur. Per metus kaina taip pat kito nedaug: 2023 m. vasario pabaigoje ji siekė 3 319 Eur/kv. m, t. y. per 12 mėn. kaina padidėjo 2,26 proc.

„Vertinant kaip blynus institucijų kepamus reikalavimų pakeitimus, čia gali būti laikinas stabilumas. Kad ir prieš porą dienų patvirtinta naujoji Statybų techninio reglamento redakcija, kurioje apibrėžiama, kad, faktiškai, visi aukštesni nei 5 aukštų pastatai privalės turėti priedangos ekstremaliųjų situacijų atveju, projekto kainą gali padidinti bent 3–5 proc. Pridėkime per pastaruosius dvejus metus priimtus naujus reikalavimus, kurių įtaka pasijaus tik šiais, kitais metais, ir galime tikėtis bent 10 proc. būsto kainų augimo vien dėl šių pokyčių“, – neslepia Š. Tarutis.

Per sausį „Citus“ projektuose sudaryta 13 sandorių – tiek pat kiek prieš metus: 12 sandorių sudaryta Vilniuje, 2 Kaune ir 3 Druskininkuose, projekte „Nemunas by CITUS“. Sausį buvo sudaryta 20 sandorių. Šiuo metu kompanijos asortimentą Vilniuje sudaro 68 butai. Artimiausiu metu sostinėje startuos projekto „Mūnai by CITUS“ pirmasis etapas. Kaune, projekto „Radio City by CITUS“ pirmajame etape liko vos 4 loftai ir 6 komercinės patalpos, o Druskininkuose – 72 apartamentai ir 2 paskutinės komercinės patalpos. Atpigusios būsto paskolos pažadino NT rinką

Kaune situacija buvo kontrastingesnė. Laikinojoje sostinėje vasarį fiksuoti 69 pardavimai: rezultatas – vangesnis nei sausį (111), tačiau labai panašiai gausesnis nei prieš metus (63).

Pasiūla pasipildė vienu projektu, rinkai pateikusiu 21 butą. Tačiau bendras asortimentas sumažėjo 2,3 proc. – nuo 896 vnt. sausį iki 873 vnt. vasarį.

Kainos antrajame pagal dydį Lietuvos mieste išliko stabilios, su minimalia korekcija: pasiūloje esančių butų kaina per mėnesį čia pasikeitė nuo 2 610 iki 2 596 Eur/kv. m (-0,5 proc. pokytis). Per 12 mėn. jis taip pat kito minimaliai – prieš metus sudarė 2 615 Eur/kv. m (-0,7 proc. pokytis).

Klaipėdoje vasarį paklausa, lyginant su pirmuoju metų mėnesiu išaugo – sudaryta 11 naujų būstų įsigijimo sandorių; sausį jų buvo 6. Tačiau pernai vasaris buvo gausesnis – tada sudaryti 33 sandoriai. Ar geriausias mėnuo per dvejus metus ir peržengta simbolinė sandorių skaičiaus riba rodo būsto rinkos pagyvėjimą?

Per mėnesį bendras naujų būstų pasirinkimas miestiečiams sumažėjo tais pačiais 11 vnt. – nuo 538 iki 527, nes naujų projektų nebuvo. Tačiau per metus bendras būsto „sandėlis“ išaugo net 62 proc. – pernai tuo pačiu metu jį sudarė 325 būstai.

Kainos Klaipėdoje taip pat išliko stabilios: sausį jos siekė 2 224 Eur/kv. m, vasarį – 0,45 proc. daugiau arba 2 234 Eur/kv. m. Per metus butų pasiūlos kaina padidėjo 8,6 proc. – pernai vasarį fiksuota 2 057 Eur/kv. m vidutinė kaina pirminėje rinkoje.

Vilniuje paklausa toliau auga, kituose didmiesčiuose prieš metų pabaigą – stabtelėjimas