Būsto kaina ir vertė – ne tas pats: ką svarbu žinoti pirkėjui?

Radus patinkantį būstą ir su pardavėju sutarus kainą, pirkėjo dar gali laukti netikėtumas – nepriklausomo turto vertintojo nustatyta rinkos vertė gali būti mažesnė. Tokiu atveju bankas gali finansuoti mažesnę pirkinio dalį, todėl pradiniam įnašui prireiks daugiau nuosavų lėšų. Kodėl būsto kaina ir vertė ne visada sutampa bei kas lemia vertinimo rezultatą, pasakoja „Luminor” banko būsto finansavimo srities vadovė Laura Žukovė.

Reklama

Pirkimo kaina yra suma, kurią už būstą susitaria mokėti pirkėjas ir pardavėjas. Rinkos vertė parodo, už kiek toks turtas galėtų būti parduotas rinkoje vertinimo dieną.

„Sutartai kainai įtakos gali turėti derybos, konkurencija dėl konkretaus objekto, pirkėjo emocijos ar pardavėjo lūkesčiai. Bankui svarbus objektyvus pagrindas, leidžiantis įvertinti, kiek būstas iš tiesų vertas rinkoje”, – sako L. Žukovė.

Kaip nustatoma būsto vertė?

Būsto rinkos vertę nustato nepriklausomas turto vertintojas. Jis apžiūri objektą, įvertina jo dokumentus, fizinę būklę ir kitus kainai įtakos turinčius kriterijus.

Vienas svarbiausių veiksnių – būsto vieta. Reikšmės turi ne tik miestas ar rajonas, bet ir konkreti gatvė, susisiekimas, infrastruktūra, netoliese esančios ugdymo įstaigos, parduotuvės, žaliosios erdvės bei vietovės plėtros perspektyvos.

Taip pat atsižvelgiama į pastato statybos metus, konstrukciją, energinį efektyvumą, būsto plotą, aukštą, išplanavimą ir įrengimo lygį. Vertę gali paveikti ir balkonas, terasa, liftas, automobilio stovėjimo vieta ar sandėliukas.

„Net tame pačiame name esantys panašaus ploto butai nebūtinai bus vertinami vienodai. Vienas gali būti kapitaliai atnaujintas, turėti patogesnį išplanavimą ar geresnį vaizdą pro langus, o kitam gali reikėti didelių papildomų investicijų. Šie skirtumai turi būti pagrįsti rinkos duomenimis”, – paaiškina „Luminor” banko būsto finansavimo srities vadovė.

Skelbimo kaina – dar ne rinkos vertė

Vertintojas remiasi ne vien skelbimuose matomomis kainomis. Skelbime nurodyta suma atspindi pardavėjo lūkestį, tačiau nebūtinai galutinę kainą, už kurią būstas bus parduotas. Todėl vienu svarbiausių orientyrų tampa neseniai įvykę panašių objektų sandoriai.

Atsižvelgiama ir į bendrą nekilnojamojo turto rinkos situaciją – pasiūlą ir paklausą, kainų kryptį, sandorių aktyvumą bei finansavimo sąlygas. Jei panašių būstų konkrečioje vietovėje parduodama nedaug, vertintojui gali tekti išplėsti lyginamų objektų ratą.

„Pirkėjui būstas gali atrodyti išskirtinis dėl interjero, emocinio ryšio ar kitų asmeninių priežasčių, tačiau ne visos šios savybės vienodai atsispindi rinkos vertėje. Pavyzdžiui, brangūs baldai ar individualūs dizaino sprendimai nebūtinai padidins būsto vertę tiek, kiek į juos buvo investuota”, – pažymi L. Žukovė.

Kai vertė mažesnė už kainą

Jei nepriklausomo vertintojo nustatyta būsto vertė yra mažesnė už pirkėjo ir pardavėjo sutartą kainą, gali keistis finansuojama paskolos suma. Priimdamas sprendimą bankas vertina ne tik kliento pajamas ir turimus įsipareigojimus, bet ir įkeičiamo turto vertę.

„Tarkime, pirkėjas už būstą susitarė mokėti 200 tūkst. eurų, tačiau turto vertintojas nustatė 180 tūkst. eurų rinkos vertę. Tokiu atveju bankas finansuojamą sumą paprastai skaičiuos pagal mažesnę vertę. Susidariusį skirtumą pirkėjui gali tekti padengti nuosavomis lėšomis, todėl jo pradinis įnašas išaugs”, – aiškina L. Žukovė.

Tai nebūtinai reiškia, kad būsto įsigyti nepavyks. Pirkėjas gali derėtis su pardavėju dėl mažesnės kainos, skirti daugiau santaupų arba ieškoti kito būsto. Tačiau prieš prisiimant didesnę finansinę naštą svarbu įvertinti, ar po sandorio liks pakankamas rezervas remontui, įrengimui ir nenumatytoms išlaidoms.

Vertinimu pasirūpinkite iš anksto

Kad mažesnė turto vertė netaptų netikėtumu prieš pat sandorį, L. Žukovė rekomenduoja dėl vertinimo kreiptis dar prieš pasirašant galutinę pirkimo–pardavimo sutartį. Jei sudaroma preliminarioji sutartis ir mokamas avansas, joje verta numatyti, kas nutiktų bankui nesuteikus planuoto finansavimo arba nustatytai turto vertei nesutapus su pirkimo kaina.

Svarbu pasirinkti bankui priimtiną nepriklausomą turto vertintoją ir pasirūpinti, kad būsto dokumentai atitiktų faktinę jo būklę. Neįregistruoti perplanavimai, pakeista patalpų paskirtis ar kiti dokumentuose neužfiksuoti pokyčiai gali apsunkinti tiek vertinimą, tiek paskolos suteikimą.

„Turto vertinimas nėra vien formalumas. Bankui jis padeda įvertinti užstatą, o pirkėjui suteikia nepriklausomą nuomonę, ar prašoma suma atitinka rinkos situaciją. Kuo anksčiau žinosite rezultatą, tuo daugiau laiko turėsite apsvarstyti finansavimo galimybes ir priimti pagrįstą sprendimą”, – apibendrina L. Žukovė.