Ar vis dar verta pirkti būstą? Ekspertai įvardijo ilgalaikę taisyklę

Klausimas, ar dabar tinkamas metas pirkti būstą, Lietuvoje kartojasi jau keliolika metų iš eilės – ir beveik visada tuo pačiu metu, kai kainos pasiekia naują aukštumą. Vieni laukia, kol atpigs butai, kiti – kol dar labiau sumažės EURIBOR, treti tiesiog tikisi, kad dar metai ar dveji leis susitaupyti didesnį pradinį įnašą ir iškart įsigyti erdvesnį būstą. Pasak ekspertų, per visą Nepriklausomybės laikotarpį NT rinkoje užfiksuotos vos kelios reikšmingos kainų korekcijos, o po kiekvienos iš jų kainos ne tik atsistatė, bet ir viršijo ankstesnį lygį. Todėl vienintelė per visus tris dešimtmečius veikusi taisyklė yra tokia: ilguoju laikotarpiu laimi ne tie, kurie taikliausiai pagavo momentą, o tie, kurie nustojo jo laukti.

Reklama

Kol taupoma pradiniam įnašui, pabrangsta pats būstas

Laukimo logika iš pirmo žvilgsnio atrodo nepriekaištinga: dar metai-kiti nuomojamame bute, dar keli tūkstančiai santaupų – ir vietoj dviejų kambarių buto pavyks iškart įsigyti trijų. Praktikoje ši aritmetika dažniausiai suveikia priešinga kryptimi, nes santaupos auga tolygiai, o rinkos kainos – šuoliais.

Šiandien naujos statybos dviejų kambarių buto nuoma viename miegamųjų Vilniaus rajonų siekia apie 800 eurų per mėnesį, o nuomos kaina kasmet indeksuojama. Tai reiškia, kad per penkerius laukimo metus nuomotojui atitenka daugiau nei 50 tūkst. eurų – suma, kuri beveik dvigubai viršija pradinį įnašą, reikalingą 180 tūkst. eurų vertės butui įsigyti. Skirtumas tarp šių dviejų sumų ir yra tikroji laukimo kaina, tik ji niekur neužfiksuojama: nuomos mokestis nekuria jokios nuosavybės ir jo atsiperkamumas yra lygiai nulinis.

„Citus” duomenimis, per pastaruosius kelerius metus tokia laukimo strategija pirkėjams kainavo brangiau nei bet kuri kita klaida, kurią jie galėjo padaryti rinkdamiesi konkretų butą – netiksliai įvertintas aukštas, išplanavimas ar rajonas ilgainiui atsiperka, o prarasti metai – ne.

„Citadele” banko ekonomistas Aleksandras Izgorodinas sako, jog šiemet įsigaliojęs minimalaus 10 proc. pradinio įnašo taikymas vietoje iki tol buvusių 15 proc. iš tiesų gali padėti žmonėms perkantiems pirmąjį būstą.

„Ypač pirmojo būsto pirkėjams svarbi ne tik buto kaina. Dažnai didžiausias iššūkis yra pradinio įnašo sukaupimas. Šiuo požiūriu reikšmingas pokytis įsigaliojo nuo rugpjūčio 1 d., kai pirmąjį būstą perkantiems žmonėms tam tikrais atvejais pradėtas taikyti 10 proc. minimalus pradinis įnašas vietoje anksčiau galiojusių 15 proc. Pavyzdžiui, norint sukaupti 10 proc. pradinį įnašą pirmajam vieno kambario naujos statybos butui Vilniaus centre ir taupymui kas mėnesį atidedant 10 proc. darbo užmokesčio, prireiktų maždaug 7–12 metų, o analogiškam būstui gyvenamuosiuose rajonuose – apie 4–5 metų. Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje toks laikotarpis dažniausiai siekia 4–7 metus, o gyvenamuosiuose rajonuose kai kuriais atvejais ir kiek daugiau nei keturis metus. Ir nors naujoji tvarka savaime būsto nepadaro pigesniu, tačiau daliai pirmąjį būstą perkančiųjų gali sumažinti vieną didžiausių barjerų ir sutrumpinti kelią iki nuosavo būsto net keleriais metais”, – sako A. Izgorodinas.

Dalis banko įmokos grįžta pačiam savininkui

Antroji dažna klaida – nuomos mokestį lyginti su banko įmoka tarsi dvi to paties pobūdžio išlaidas. Įsigijus 180 tūkst. eurų vertės dviejų kambarių naujos statybos butą su 27 tūkst. eurų pradiniu įnašu, kas mėnesį bankui mokama suma dalijasi į dvi dalis: palūkanas ir pagrindinės paskolos dalies dengimą. Pirmoji tikrai yra išlaida, tačiau antroji lieka pirkėjui – ji virsta jo nuosavybės dalimi ir grįžta į rankas parduodant būstą.

„Gyventojai linkę lyginti nuomos mokestį su banko įmoka ir daryti išvadą, kad skirtumas nedidelis. Tačiau lyginami du skirtingi dalykai: viena suma dingsta, kita – kaupiasi. Pridėjus net ir konservatyvų turto vertės prieaugį, po penkerių metų skirtumas tarp dviejų sprendimų sudaro keliasdešimt tūkstančių eurų”, – sako NT plėtros bendrovės „Citus” direktorius Šarūnas Tarutis.

Pasak jo, šiandien už 180 tūkst. eurų įsigytas butas po penkerių metų rinkoje gali kainuoti daugiau nei 240 tūkst. eurų – ir šis prieaugis atitenka savininkui, o ne nuomotojui.

Jauniems pirkėjams sunkiausia ne sutaupyti, o apsispręsti

Nors viešojoje erdvėje dažniausiai kalbama apie pradinį įnašą ir paskolos dydį, pardavimų praktika rodo, kad jauniausiai pirkėjų kartai kliūtis neretai yra visai kita. Š. Tarutis pastebi, kad daliai jaunų žmonių lėšų pirmajam būstui pakanka, tačiau sprendimą jie atideda.

„Matome kartą, kuri gyvena šiandiena ir vertina lankstumą – galimybę persikelti, pakeisti darbą, išvažiuoti metams. Trisdešimčiai metų prisiimtas įsipareigojimas jiems atrodo kaip laisvės apribojimas, todėl sprendimas atidedamas ne tik dėl skaičių, bet ir dėl atsakomybės masto. Paradoksas tas, kad būtent pirmasis, mažesnis būstas laisvės ne atima, o jos suteikia: jį galima parduoti, išnuomoti arba paversti pradiniu įnašu kitam pirkiniui”, – sako Š. Tarutis.

Būtent todėl NT ekspertai ragina į pirmąjį būstą žiūrėti ne kaip į galutinę stotelę, o kaip į finansinį įrankį. Pardavęs pirmąjį butą po penkerių metų, savininkas atgauna pradinį įnašą, išmokėtą paskolos dalį ir turto vertės prieaugį – o susidaręs kapitalas tampa pradiniu įnašu erdvesniam ir aukštesnės klasės būstui. Tas, kuris tuos pačius penkerius metus nuomojosi, į rinką grįžta nuo nulio ir jau prie gerokai aukštesnių kainų.

„Per tris dešimtmečius nematėme nė vieno dešimtmečio, kuris būtų nubaudęs tuos, kurie pirko būstą sau. Trumpalaikių svyravimų buvo ir dar bus, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje tie, kurie perka būstą sau, visada išlošia”, – apibendrina „Citus” direktorius.