„Citus“ ekspertai: Vilniaus būsto rinka baigė 2024-uosius su trenksmu – kokie buvo metai ir ko tikėtis 2025-aisiais?

Gruodis Vilniaus pirminėje būsto rinkoje finišavo su pačiu geriausiu naujų būstų pardavimų rezultatu per visus paskutinius trejus metus, rodo išankstiniai kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ analitikų duomenys. Sostinėje paskutinį 2024 m. mėnesį sudaryti 479 sandoriai dėl butų ir kotedžų įsigijimo. Šis rezultatas – beveik penktadaliu gausesnis už lapkričio rezultatą ir daugiau nei dvigubai – už gruodį prieš metus.

Reklama

Per visus metus buvo sudaryti 3 688 sandoriai – 37 proc. daugiau nei 2023 m. (2 698 sandoriai) ir 39 proc. daugiau nei 2022 m. (2 645). Vidutinę mėnesinę paklausą pernai sudarė 307 sandoriai, o ankstesniais metais, atitinkamai, beveik 225 ir kiek per 220 sandorių.

„Praėję metai pasižymėjo būsto prieinamumo ir sąlygų pirkėjams gerėjimu: nuolat mažėjo Euribor, kuris dabar sudaro apie 2,56 proc., augo atlyginimai, o būsto kainos išliko beveik tame pačiame lygyje. Tai leido į rinką grįžti ekonominio būsto segmento pirkėjams – šio segmento būstų per metus buvo parduota net 74 proc. daugiau nei metais anksčiau; 21 proc. augo ir vidutinio segmento būstų pardavimai. Metų viduryje prognozavome, kad laukiančių pirkėjų skaičius gali siekti nuo 2 000 iki 10 000. Per pusmetį matome, kad pardavimų skaičius išaugo beveik perpus. Ekonominiame segmente jis padidėjo 48 proc., vidutiniame – 33, o prestižiniame – net 156. Taigi, ta nerealizuotos paklausos spyruoklė šiek tiek atsipalaidavo“, – apibendrina „Citus“ analizės skyriaus vadovė Eglė Savostė.

Įmonė taip pat metus užbaigė stipriai: per 12 mėn. „Citus“ valdomuose projektuose Vilniuje, Kaune, Druskininkuose ir Nidoje sudaryti 307 sandoriai, pernai jų buvo 210. Vien Vilniuje šiemet sudaryta 240 sandorių, Kaune – 10, Druskininkuose – 38, o Nidoje – 19. Šiuo metu įmonės asortimente yra 273 butai Vilniuje ir, atitinkamai, 57 bei 8 apartamentai Druskininkuose ir Nidoje.

Tačiau „Citus“ ekspertė kitiems metams mato ir rizikų – gali sulėtėti pasiūlos pildymas, o tai, kartu su augančia paklausa, sukurtų spaudimą būsto kainoms ir vėl pablogintų būsto prieinamumą.

Per mėnesį pasiūla Vilniuje beveik nesumažėjo (siekė 5 342 būstų; 56 proc. sudarė ekonominio segmento būstai, 33 proc. – vidutinio ir 11 proc. – prestižinio), o per visus metus paaugo beveik 24 proc. Visgi, akcentuoja „Citus“ ekspertė, rinkoje yra apie 1 000 nelikvidžių (neparduotų jau ilgiau nei 24 mėn.) būstų, o suprojektuotų ir turinčių statybos leidimus – apie 6 tūkst. Tačiau iš jų, potencialiai galinčių greitu metu pasiekti rinką, yra tik apie 1 400. Labai augant biurokratiniams reikalavimams bei apribojimams kitais metais pasiūlos augimas gali būti lėtesnis ir metų viduryje, pasiūlai siekiant apie 450–500 sandorių per mėnesį, gali būti 10–15 proc. mažesnis nei yra dabar. „Nauja normalybė“ būsto rinkoje ir augimo ženklai

„Matome, kad augant biurokratijai mažėja paruoštų projektų. O jų paruošimas pailgėjo labai reikšmingai. Tai ne tik sulėtins naujų projektų atėjimą į rinką, bet gali sumažinti ir pačių plėtotojų skaičių – daliai dirbti tiesiog nebeapsimokės. Tai sumažins konkurenciją, o ilgesnėje perspektyvoje – ir pasiūlą“, – sako E. Savostė.

Kol kas Vilniuje pasiūla augo geru tempu: per metus pirkėjams pristatyti 36 nauji projektai ir 19 anksčiau pradėtų projektų etapų; viso – 3 891 būstas (iš jų – 161 kotedžas) arba po 324 būstus per mėnesį, vidutiniškai. Gruodis taip pat buvo „derlingas“ – asortimentas pasipildė 480 būstų (antras rezultatas per metus) trijuose projektuose ir dviejuose etapuose.

Gruodžio gale vidutinės pasiūloje esančių butų kainos Vilniuje pasiekė 3 472 Eur už kv. metrą, o augimas per mėnesį sudarė 2,42 proc. Per metus vidutinės būsto kainos sostinėje pasikeitė 5,21 proc., nors iki lapkričio vidutinis mėnesinis kainos pokytis siekė tik 0,25 proc. Sparčiai besivystančioje sostinės vietoje – naujas, kokybiškas 78 butų projektas

„Dar rizikinga spėlioti, kaip klostysis visi 2025–ieji, tačiau pirmąjį pusmetį didesnių sukrėtimų dar neturėtų įvykti. Bet pirmuosius pokyčius jau matome: rinkoje mažėja pardavimų skatinimo veiksmų, nuolaidų komunikacijos, o gruodį, staigiau išaugus paklausai, smarkiau nei įprasta matyti brandžioje sostinės būsto rinkoje, kilstelėjo ir kainos. Pirmąjį kitų metų pusmetį jos galėtų augti apie 5–7 proc., o kaip situacija klostysis toliau, labai priklausys nuo daugybės veiksnių – ir pirkėjų aktyvumo, ir pasiūlos pokyčių, ir finansavimo kainos. Labai viliuosi, kad išsilaikys dabartinis balansas ir nepamatysime 2021 m. scenarijaus pasikartojimo“, – tikisi „Citus“ analizės skyriaus vadovė.

Pirminėse Kauno ir Klaipėdos būsto rinkose gruodis nebuvo toks skambus, tačiau, lyginant su lapkričiu, aktyvumas buvo juntamai didesnis.

Praėjusį mėnesį Kaune buvo realizuoti 59 nauji butai ir kotedžai (lapkritį – 46, pernai gruodį – 33), o per visus metus – 789. Pernai per metus paklausa siekė 727 būstus arba 8 proc. mažiau. Vidutiniškai per mėnesį laikinojoje sostinėje pernai buvo sudaroma po beveik 65 sandorius per mėnesį, užpernai – po 60,6.

Tačiau antrą mėnesį iš eilės Kaune nebuvo fiksuota būstų „sandėlio“ papildymo ir tai – ketvirtas toks mėnuo per 2024 metus. Todėl metų gale asortimentas susitraukė apie 6,5 proc., o per visus metus paaugo tik 3 proc. – iki 984 būstų. Per metus Kaune plėtotojai pristatė 14 naujų projektų ir 3 etapus; viso – 575 naujus būstus (2023 m. – 551).

Vidutinių pasiūloje esančių butų kainos pokytis buvo nedidelis – tik 0,78 proc., tačiau per 12 mėn. Kaune būsto kainos augo sparčiausiai, 8,21 proc.: gruodžio pabaigoje jos siekė 2 825 Eur/kv. m, pernai metų gale – 2 601 Eur/kv. m. Vasaris Vilniaus būsto rinkai atnešė pasiūlos bangą, o kiek joje nelikvidžios pasiūlos?

Klaipėdoje praėjusį mėnesį susitarta dėl 30 naujų būstų pardavimų, lapkritį buvo sudaryta 10 sandorių, o 2023 m. gruodį – vos 8. Per visus metus uostamiestyje realizuotas 271 butas ar kotedžas ir iki 2023 m. rezultato pritrūko 3 sandorių. Vidutinis pardavimų greitis pernai Klaipėdoje buvo 22,6 sandorio per mėn.

Šiame mieste mėnesių be naujos pasiūlos buvo daugiau – net 7 ir gruodis buvo vienas tokių. Todėl nuo lapkričio pasiūla sumažėjo 3,7 proc., o per visus metus – 10 proc. Iš viso Klaipėdoje per metus vos 3 nauji projektai ir 5 nauji anksčiau pradėtų projektų etapai su 267 būstais. Užpernai naujienų rinkoje buvo mažiau, tačiau 6 projektuose ir viename etape pasiūlytų būstų skaičius – didesnis, 448. Kodėl gyventojų skaičius skiriasi dvigubai, o būsto rinka – penkiskart?

Net ir be pasiūlos pasikeitimų Klaipėdoje kainos augo: per mėnesį jos padidėjo nuo 2 228 iki 2 332 Eur/kv. m (4,67 proc.), o nuo 2023 metų pabaigos, kai siekė 2 219 Eur/kv. m paaugo 5,09 proc.