Lietuvoje kasmet išduodami tūkstančiai statybas leidžiančių dokumentų, tačiau tai ne visada reiškia, kad pradėtos statybos sėkmingai bus baigtos. Pastaruoju metu padaugėjo atvejų, kai NT vystytojai kreipiasi į teisininkus dėl to, jog yra gautas Valstybinės teritorijų ir planavimo inspekcijos (VTPSI) pranešimas apie neteisėto statybų leidimo išdavimą. Kai kuriais atvejais naujo statybų leidimo gauti nebepavyksta, tad tai atneša milžiniškus nuostolius. Kaip NT vystytojui nuo tokių situacijų apsisaugoti?
Akivaizdu, kad augant šalies ekonomikai, naujų objektų statybos vyko ir vyks. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vien 2024 m. pirmąjį ketvirtį buvo išduota 1150 naujų gyvenamųjų pastatų statybą leidžiančių dokumentų, o baigtų statyti naujų gyvenamųjų pastatų skaičius iš viso siekė 1983.
Tuo tarpu naujų negyvenamųjų pastatų statybą leidžiančių dokumentų skaičius 2024 m. pirmąjį ketvirtį siekė 147, o baigtų statyti naujų negyvenamųjų pastatų skaičius buvo 255.
Sumaištis – per neaiškų teisinį reglamentavimą arba pasikeitusį situacijos vertinimą
Kalbant apie seniai išduotus statybos leidimus, reikia akcentuoti, jog nepaisant to, kad jie išduoti, pavyzdžiui, 2008-2010 m., jie yra galiojantys, ir asmuo, įsigijęs žemės sklypą ir perėmęs statytojo teises, turi teisę vykdyti statybos darbus pagal tuo metu parengtą projektą ir išduotą leidimą, nepaisant to, jog teisės aktai jau pasikeitę ir būtent tokiam pastatui statybą leidžiančio dokumento šiai dienai nebūtų galima gauti.
Tenka pastebėti, kad pastaruoju metu gana dažnai pasitaiko ginčų dėl vienbučių, sublokuotų vienbučių ir daugiabučių statybos. Dėl pasikeitusio reglamentavimo, kaimyninių sklypų savininkų supratimas, kas gali būti statoma, pasikeitė ir dėl to institucijos gauna nemažai skundų.
Tuo tarpu, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad siekdami nustatyti detaliajame plane įtvirtintų teritorijos naudojimo būdo ir veiklos joje plėtojimo reikalavimų ir apribojimų visumą, pirmiausiai bylą nagrinėjantys teismai turi nustatyti ir vertinti teisinį reglamentavimą, galiojusį būtent detaliojo plano rengimo metu. Na, o detaliajame plane nustatytas sąvokas aiškinti pagal tuo metu galiojusius teisės aktus.
Pavyzdžiui, Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai” buvo įtvirtinta, kad šis reglamentas taikomas vienbučio (vieno buto) ir dvibučio (dviejų butų) gyvenamojo pastato ar sublokuotų namų statybai.
Taigi, kai žemės sklypui nustatytas naudojimo būdas – vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos – prieš daugiau, nei 5 metus, reiškė, jog tokiame sklype buvo galima statyti vienbučius, kurie būtų sublokuoti, ir esantys viename sklype, šiai dienai tokia statyba bendruoju atveju būtų jau negalima.
Panašu, kad dar prieš dešimtmetį nebuvo suprantama užstatymo tipo, numatyto Teritorijų planavimo normose, reikšmė, o detaliajame plane numačius užstatymo tipą (sodybinis, vienbutis sublokuotas užstatymas, laisvo planavimo užstatymas), tiek projektuojant, tiek išduodant statybos leidimą, į tai nebuvo atsižvelgiama.
Dėl to dabar kyla ginčų, kai pavyzdžiui, sodybinio užstatymo tipo teritorijoje suprojektuoti, galiojančio statybos leidimo pagrindu pastatyti sublokuoti vienbučiai. Nors pats užstatymo tipas (sodybinis) reiškia ekstensyvų gyvenamųjų teritorijų užstatymą. T.y., kai 1–3 aukštų vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatai su pagalbinio ūkio paskirties pastatais statomi atskirame žemės sklype.
Kiti dažnai pasitaikantys, statybų leidimo naikinimo atvejai yra netinkamai nustatyta statybos rūšis: rekonstrukcija ar kapitalinis remontas ir pan. Esminis šios statybos rūšies skirtumas, t.y. kad rekonstruojant yra keičiami statinio išorės matmenys, todėl ir čia kildavo nemažai nesusipratimų ypač įrengiant palėpes.
Užsitęsiantys procesai ir nuostoliai
Kiek laiko gali užtrukti naujo projekto rengimas naujam statybų leidimui gauti? Iš tiesų, viskas priklauso nuo situacijos, ar atlikti statybos darbai, kokia yra statybų leidimo panaikinimo priežastis, ar tokia statyba iš esmės yra galima.
Vis tik laikas teisiniuose ginčuose niekada nėra sąjungininkas. Pavyzdžiui, panaikinus statybos leidimą gali tekti ne tik perprojektuoti ar perstatyti jau pastatytą statinį, tačiau iš naujo atlikti visas statybos leidimo gavimo procedūras pagal šiuo metu galiojantį reglamentavimą.
Kai kuriais atvejais tai reikštų, jog tokia statyba negalima iš vis. Pavyzdžiui, dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo suprojektuotas pastatas neatitiktų užstatymo intenstyvumo rodiklio, pastato aukštingumo rodiklių ir pan.
Visais atvejais, statybų leidimo naikinimas sukuria didelius nuostolius. Jeigu statybos stoja, o lėšos skolintos, atitinkamai ne tik skaičiuojamos palūkanos, tačiau kyla klausimų ir dėl paskolų grąžinimo termino. Jeigu sudaromi preliminarūs sandoriai, klientai gali juos nutraukti, reikalauti grąžinti avansus ar numatytos netesybos už vėlavimą.
Be to, NT vystytojui negavus laiku lėšų iš pardavimų, gali strigti atsiskaitymai su rangovais, skaičiuojami delspinigiai ir pan.
Problemų išvengti padės šie žingsniai
Kaip ir kiekvienoje situacijoje, problemų pirmiausia padeda išvengti tinkama prevencija ir pasiruošimas.
Jeigu NT projektas yra įsigyjamas, visais atvejais prieš įsigyjant pirmiausia reikėtų atlikti išsamų techninį ir teisinį patikrinimą, kad mažinti riziką, jog pradėjus statyti paaiškės, jog tokia statyba negalima. Tai ypatingai aktualu įsigyjant senesnius NT projektus.
Antra, visada rekomenduotina pasirinkti kvalifikuotus projektuotojus ir techninį prižiūrėtoją, kurie parengtų teisės aktų reikalavimus atitinkantį projektą, o techninis prižiūrėtojas statybų metu prižiūrėtų, jog statybos būtų vykdomos pagal projektą.
Galiausiai, nors teisės aktai, ypač statybų srityje, keičiasi sparčiai ir yra nemažai neaiškumų, kylant rizikai dėl statybų leidimo panaikinimo reikėtų objektyviai vertinti situaciją. Bendradarbiauti su konroliuojančiomis institucijomis ir kartais, net jaučiantis teisiam, tartis dėl priemonių, kadangi statybų leidimą ginčijant teisme kyla labai nemažai problemų – pavyzdžiui, Nekilnojamojo turto registre pateikiama informacija apie situaciją, kas gali stabdyti pardavimus. Tad visais atvejais reikėtų įsivertinti situacija objektyviai.
Ne veltui sakoma, kad sėkmė, atidžiau pasižiūrėjus, tėra didelio darbo ir kruopštaus pasiruošimo rezultatas. Taigi, jei būsite tinkamai pasiruošę, problemų galima išvengti arba sumažinti jų riziką.
Kristina Sabaliauskienė, advokatų kontoros „CEE Attorneys” partnerė
