„Demus Asset Management” vadovas M. Liaudanskas griauna klaidingus įsitikinimus apie NT fondus

Žodžiai „investijos“ ir „fondai“ daliai gyventojų dar gali skambėti mįslingai ir… nepatikimai. Kas yra nekilnojamojo turo (NT) investicijų valdymo bendrovės, ką ir kaip jos valdo ir kiek pats investuotojas būna atsakingas už savo ramybę, patikėjęs investicinį kapitalą juridiniams asmenims? 

Reklama

Investicijų valdymo bendrovės „Demus Asset Management“ vadovas Mindaugas Liaudanskas supažindino su šios rinkos džiunglėmis, prasklaidė nepasitikėjimo rūką ir pasakojo apie bendrovės „Demus Asset Management“ darbus, tikslus bei tai, ką įmonė siūlo savo klientams. 

– Kaip atsirado idėja įkurti būtent tokią – fondų valdymo – įmonę? 

– „Demus Asset Management“ valdo investicines bendroves bei fondus, investuojančius į daugiabučių kompleksų vystymą didžiausiuose bei populiariausiuose Lietuvos miestuose. Šiuo metu per 11 skirtingų įmonių valdome projektus Vilniuje, Kaune ir Nidoje. Pagal formą tai – investicinės bendrovės, kurios surenka lėšas iš investuotojų bei finansavimo partnerių ir vysto daugiabučių kompleksus. Dažnu atveju pastarieji būna kelių etapų, su tarpiniais investicinės grąžos (palūkanų) išmokėjimais investuotojams kas 18-20 mėnesių. Mes šias investicines bendroves, fondus vadiname investavimo arba būstų plėtros strategijomis. 

O idėja įkurti valdymo įmonę gimė natūraliai – tada, kai buvo galvojama apie kapitalo poreikį daugiabučių vystymo projektams suvaldant verslo rizikas. Siekėme visą procesą daryti profesionaliai, pagal geriausias praktikas bei suteikiant komfortą kapitalo davėjams – investuotojams. 

– Jūsų įmonės tinklalapyje, pristatant įmonę, paminimas „ramus investavimas“. Kas Jūsų klientui gali suteikti tą ramybės jausmą?  

– Pasitikėjimas investicijų versle, priimant sprendimą patikėti kažkieno kompetencija ir gebėjimu valdyti procesus, kurti vertę ir, esant nenumatytoms situacijoms, profesionaliai jas suvaldyti, yra viena esminių dedamųjų. Šias kompetencijas investavimo verslas kuria bei puoselėja metų metus, kad investavę asmenys, matydami realų rezultatą, galėtų vertinti ir formuoti pasitikėjimą. Būtent tai DEMUS ir siūlo savo klientams – patirtį vystant gyvenamąjį segmentą, formuojant ir valdant kapitalo struktūrą, taip pat priimant sprendimus, susipažįstant su rinkodara. Svarbiausia, turbūt – suteikiama galimybė investuoti Lietuvos banko licencijuotoje ir prižiūrimoje ekosistemoje. Žinant, kad tavo lėšomis yra profesionaliai pasirūpinama, galima jaustis ramiai.  

„Demus Asset Management“ teigia keičianti „rinkos požiūrį į investavimą“. „Verslo vikingai“ pasiteiravo M. Liaudansko, kokiu būdu įmonė tai daro, ir koks dažniausiai pasitaikantis požiūris apie investavimą į nekilnojąmąjį turtą? 

„Demuss Asset Management“ vadovas išvardina kelis paplitusius, tačiau klaidingus įsitikinimus:  investavimas į NT yra labai ilgas procesas, reikalaujantis daug kompetencijos, įsitraukimo, tam reikalingas didelis pradinis kapitalas. 

Reklama

–  DEMUS nori paneigti kiekvieną iš jų. Pirma, tai nėra ilgas procesas. Mūsų valdomos strategijos būna įvairios trukmės, tačiau imant bendrai, tai yra 24-36 mėnesių investicijos laikotarpis, per kurį suformuojama kapitalo struktūra, išplėtojamas projektas, parduodami butai bei uždaromas fondas. 

Antra, norint investuoti į NT, pačiam investuotojui nebūtina turėti gilias statybų valdymo, finansavimo užtikrinimo ir srautų valdymo žinias. Visa tai gali daryti profesionalai. Klientų investicija tiesiog generuotų patrauklią grąžą, – paaiškina M. Liaudanskas. 

Investavimas į būstų nuomą, kas, iš esmės, vis tiek yra investicija į nekilnojamąjį turtą, ir iš šios veiklos gaunamos pajamos, nesvarbu, kuriame didmiestyje ar regioniniame mieste tai būtų, patalpų savininkams vis dar atrodo itin patrauklus ir tokio tipo verslas tebėra intensyviai praktikuojamas, tad DEMUS vadovo pasiteiravome kuo skiriasi būstų nuomos plėtojimas nuo investicijų į būsto nekilnojamo turto fondus?  

M. Liaudanskas kaipmat atsako:

– Nesigilinant į niuansus, savarankiška investicija į antrą, investicijai skirtą, būstą dažniausiai reikalauja 30% nuosavo kapitalo, kad būtų galima gauti likusius 70% sumos iš banko, reikia turėti gerą atlyginimo istoriją. Be kita ko, reikia paties nuomotojo aktyvaus ir savarankiško turto valdymo. Dažnas nuomotojas pamiršta paskaičiuoti nuomininkų keitimosi kaštus, būsto draudimą, baldų, interjero, buitinės technikos atnaujinimą, notarinius mokesčius bei kitas administravimo išlaidas, ir skaičiuoja tik banko aptarnavimo kaštus. Jei viską įvertintume, vidutinė metinė grąža iš nuomos siektų tik apie 4-5 proc. 

Kyla klausimas, kaip pasirinkti, kur investuoti: į būstų nuomą ar į kurį nors nekilnojamo turto fondą?  

– Manau, kad akcentą reikėtų dėti ant investicijų likvidumo. Renkantis į kur investuoti, reiktų suprasti, iš kur bus generuojamas uždarbis, kokiomis prielaidomis remiantis yra skaičiuojami tikėtini rezultatai ir kokios yra galimybės atgauti investuotą kapitalą bei uždarbį, – savo nuomonę ir elementarų praktišką paskaičiavimą atskleidžia M. Liaudanskas.  

DEMUS valdomų būsto projektų plėtros strategijų (išplėtoti ir parduoti butus pirminėje rinkoje) trukmė vidutiniškai yra nuo 3 iki 5 metų su tarpiniais mokėjimais kas 18-20 mėnesių. Numatoma vidutinė metinė grąža siekia dviženklį skaičių.  

– Suprantama, investuotojas gali rinktis fondą, į kurį norėtų investuoti, tačiau ar galima tiesiog patikėti investicijas į įmonės rankas per daug nesigilinus? Į ką atsižvelgiate parinkdami NT investicijų fondą klientui? 

– Fondą renkasi pats klientas. Mes, kaip valdymo įmonė, tikriname jo žinias ir patirtį, žiūrime, ar potencialus klientas atitinka informuoto investuotojo statusą ir gali racionaliai, suprasdamas visą strategiją, atlikti investiciją. 

Patys investuotojai dažniausiai mūsų fondus renkasi pagal miesto lokaciją, kur plėtojamas projektas, strategijos trukmę bei, žinoma, grąžos ir prisiimamos rizikos santykį. 

Įmonių, kurios rūpinasi NT investiciniais fondais, yra nemažai. M. Liaudanskas patvirtina, kad konkurencija išties juntama, tačiau, jei savo darbą vykdai atsakingai ir investuotojai yra patenkinti, nesisekti tiesiog negali.  

– NT investicijos yra labai plati sąvoka, kuri apima butus, mažmeninės prekybos objektus, biurus, viešbučius, gamyklas, logistikos sandėlius. Jos dar skirstomos pagal geografiją, likvidumą, nuomos ar pardavimo strategiją, tiesioginį ar netiesioginį investavimą, skirtos pavieniams investuotojams ar profesionaliems instituciniams žaidėjams. Dėl šios gausybės apibrėžčių skirtingi nekilnojamojo turto, investicijų valdytojai turi skirtingas strategijas. Nepaisant to, konkurencija tikrai egzistuoja, – pripažįsta DEMUS vadovas, – tačiau „Demus Asset Management“ išskirtinumas yra kombinacijoje, kuri sujungia statybų bei kapitalo struktūros formavimo ir valdymo kompetencijas, tad tuo, ką darome, didžiuojamės ir rinkoje jaučiamės tvirtai.